06/10/2026
BUPi: identificar, georreferenciar e registar o seu prédio
BUPi: é mais do que localizar um prédio no mapa
A identificação dos prédios e o conhecimento dos seus limites e titulares assumem hoje uma importância crescente para os proprietários, para a Administração Pública e para a gestão do território.
Durante anos, muitos prédios rústicos permaneceram com informação incompleta, desatualizada ou dispersa entre diferentes entidades. Em alguns casos, os prédios encontram-se inscritos na matriz, mas não têm descrição predial atualizada. Noutros, existem descrições antigas, titulares falecidos, heranças indivisas ou limites que não correspondem claramente à realidade existente no terreno.
Foi neste contexto que surgiu o Sistema de Informação Cadastral Simplificada, criado pela Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, juntamente com o Balcão Único do Prédio — BUPi.
A finalidade do sistema é melhorar a identificação dos prédios, dos seus titulares e dos respetivos limites, promovendo a articulação entre a informação matricial, registal e georreferenciada. 1.12.1
Qual é a função do BUPi?
O BUPi é um balcão físico e virtual, da responsabilidade do Instituto dos Registos e do Notariado, I. P. — IRN, que agrega informação de natureza:
- registal;
- matricial;
- georreferenciada;
- cadastral, quando aplicável.
O BUPi funciona como uma plataforma de articulação entre o cidadão e a Administração Pública no âmbito do cadastro predial, permitindo a comunicação entre diferentes bases de dados e entidades públicas.
A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, generalizou a aplicação do sistema de informação cadastral simplificada e promoveu a universalização do BUPi enquanto plataforma nacional de registo e cadastro do território, abrangendo prédios urbanos, rústicos e mistos em todo o território nacional.
Georreferenciação: o que significa?
A representação gráfica georreferenciada — RGG consiste na delimitação gráfica do prédio, permitindo identificar a sua localização e os seus limites numa base geográfica.
A elaboração da RGG deve respeitar especificações técnicas, regras de acertos e confrontações e os procedimentos previstos na regulamentação aplicável. O Decreto Regulamentar n.º 9-A/2017, de 3 de novembro, define, entre outros aspetos:
- As especificações técnicas da representação gráfica georreferenciada;
- A estrutura dos respetivos atributos;
- As regras relativas a acertos e confrontações;
- O procedimento de elaboração e submissão da RGG;
- As regras aplicáveis à conciliação administrativa;
- A articulação entre o BUPi, o número de identificação de prédio e os sistemas de informação cadastral, matricial e registral.
A RGG é, por isso, um elemento essencial para a identificação geográfica do prédio, mas não deve ser confundida, sem mais, com o registo predial nem com a prova definitiva da titularidade.
BUPi e registo predial: procedimentos relacionados, mas distintos
Uma das principais questões que os proprietários devem compreender é que identificar um prédio no BUPi e promover o seu registo predial são atos diferentes.
A identificação no BUPi permite associar o prédio a uma representação geográfica( o comumente designado polígono) e articular essa informação com outros elementos existentes nas bases de dados públicas.
Já o registo predial é promovido perante o serviço de registo competente e tem como finalidade publicitar a situação jurídica do prédio e os direitos que sobre ele incidem.
Em determinadas situações, depois da identificação e georreferenciação, pode ser necessário promover:
- o primeiro registo do prédio;
- a atualização da titularidade;
- a regularização de uma descrição predial;
- um procedimento especial de registo;
- um procedimento especial de justificação;
- a anexação de prédios;
- a correção ou análise de divergências entre a matriz, o registo e a realidade física.
O regime legal prevê que o BUPi permita submeter documentos e formulários relativos à representação gráfica georreferenciada e aos procedimentos especiais de registo e de justificação de prédios rústicos e mistos.
O papel do Número de Identificação de Prédio
O sistema prevê também o Número de Identificação de Prédio — NIP.
O NIP destina-se a permitir a identificação unívoca de cada prédio e a harmonização da informação predial utilizada pelas diferentes entidades públicas.
A informação associada ao NIP pode integrar, designadamente:
- a descrição e as inscrições do registo predial;
- a inscrição matricial;
- a representação gráfica georreferenciada;
- a configuração geométrica constante da carta cadastral;
- outros elementos relativos à caracterização do prédio e à identificação dos seus titulares.
O Decreto-Lei n.º 90/2023, de 11 de outubro, reforçou esta lógica de harmonização entre o registo predial, a matriz e a informação georreferenciada, procurando aumentar o conhecimento efetivo da localização, delimitação e titularidade dos prédios.
Quem pode elaborar a representação gráfica georreferenciada?
A representação gráfica georreferenciada pode ser elaborada por entidades públicas ou por técnicos habilitados, de acordo com os requisitos previstos na legislação.
O técnico habilitado tem acesso à informação matricial e registral necessária à execução das suas funções e é responsável pelos atos que pratique, incluindo a correta elaboração da RGG, devendo subscrever o respetivo termo de responsabilidade.
Esta dimensão técnica é particularmente relevante quando:
- os limites do prédio não são evidentes;
- existem confrontações antigas;
- há sobreposição com outros polígonos;
- a área constante dos documentos diverge da realidade;
- existem prédios confinantes não identificados;
- o prédio resulta de sucessivas transmissões ou partilhas;
- a informação disponível é insuficiente ou contraditória.
Heranças indivisas e prédios em nome de titulares falecidos
As heranças indivisas constituem uma das situações que mais frequentemente dificultam a atualização da informação predial.
Quando os prédios permanecem registados ou matricialmente associados a pessoas falecidas, podem surgir dificuldades na identificação dos titulares atuais, na obtenção de documentos, na partilha e na tomada de decisões sobre o património.
A notícia que partilhámos evidencia precisamente o peso destas situações na realidade dos prédios rústicos portugueses. A regularização pode exigir a análise da sucessão, da habilitação de herdeiros, dos títulos existentes e da correspondência entre os documentos e a situação atual do prédio.
E depois do fim da gratuitidade?
Segundo a notícia partilhada, terminou a gratuitidade que vinha sendo aplicada à identificação de propriedades no BUPi, passando a existir encargos associados à identificação e, em determinadas situações, custos adicionais relativos ao registo predial.
Os valores concretos devem ser confirmados no momento da apresentação do pedido, considerando o tipo de procedimento, o número de prédios e a entidade competente.
Mais importante do que avançar sem análise é perceber, previamente:
- Qual é a situação matricial do prédio;
- Se existe descrição predial;
- Quem figura como titular;
- Se os titulares estão atualizados;
- Se os limites estão identificados;
- Se existe ou deve ser elaborada RGG;
- Se é necessário promover um procedimento especial;
- Que documentos e custos serão aplicáveis.
Como pode a onelegal ajudar?
A onelegal presta apoio jurídico a proprietários que precisam de organizar, identificar e potenciar o seu património predial.
A nossa intervenção pode incluir:
- análise preliminar da documentação;
- identificação de eventuais divergências;
- organização da informação matricial e registal;
- apoio na preparação do processo no BUPi;
- acompanhamento da identificação e georreferenciação;
- orientação quanto ao registo predial;
- análise de situações sucessórias e de heranças indivisas;
- avaliação preliminar do enquadramento urbanístico;
- definição dos próximos passos do processo.
Cada prédio tem uma história documental, física e jurídica própria. Por isso, uma solução adequada começa sempre por uma análise individualizada.
Quer saber se o seu prédio está corretamente identificado e registado?
Envie-nos para “onelegalnelegal.pt “
- o concelho e a freguesia onde se localiza;
- o tipo de prédio;
- a documentação de que dispõe;
- a principal dúvida que pretende esclarecer.
A onelegal ajudará a identificar a informação necessária e a orientar os passos seguintes.
Fale connosco e potencie os seus prédios.
