Mês: Dezembro 2025

Portugal deu um passo decisivo na regulação da economia digital com a publicação das Leis n.º 69/2025 e n.º 70/2025. Estes diplomas, que entram em vigor a 27 de dezembro de 2025, vêm alinhar o país com as mais recentes exigências europeias de transparência e segurança financeira.

1. Implementação do Regulamento MiCA em Portugal

A Lei n.º 69/2025 assegura a execução em Portugal do Regulamento (UE) 2023/1114, relativo aos mercados de criptoativos (Regulamento MiCA). Este regulamento estabelece um quadro harmonizado para a emissão e prestação de serviços de criptoativos na União Europeia.

Em Portugal, a supervisão é dividida entre duas autoridades:

Banco de Portugal (BdP): Responsável pela emissão de asset‑referenced tokens (ART) e e‑money tokens (EMT), pela autorização e registo dos prestadores de serviços de criptoativos (CASP) e pela supervisão prudencial.

CMVM: Supervisiona a emissão, oferta ao público e admissão à negociação de outros criptoativos, bem como a conduta de mercado, centrando‑se na proteção dos investidores, transparência informativa e prevenção de abuso de mercado.

As entidades que já operavam com registo no Banco de Portugal beneficiam de um regime transitório até 1 de julho de 2026 para obterem a nova autorização MiCA, garantindo a continuidade do negócio enquanto se adaptam às novas exigências de capital, organização interna e governance.

2. Rastreabilidade e Combate ao Branqueamento de Capitais

Complementarmente, a Lei n.º 70/2025 executa em Portugal as regras europeias sobre a rastreabilidade das transferências de criptoativos, alinhando o ordenamento nacional com o Regulamento (UE) 2023/1113.

Na prática, as transferências de criptoativos passam a estar sujeitas a obrigações de informação semelhantes às das transferências bancárias tradicionais:

• Identificação e recolha de dados sobre originador e beneficiário;
• Verificação e conservação desses dados para garantir rastreabilidade;
• Deteção e reporte de operações com informação em falta ou suspeita.

Quando envolvem carteiras não custodiadas (self‑hosted wallets), os prestadores de serviços têm de aplicar medidas de diligência reforçadas, com maior escrutínio sobre a origem e o destino dos fundos, para mitigar riscos de branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo.

3. Regime Sancionatório e Impacto no Mercado

O novo quadro legal introduz um regime sancionatório significativamente mais exigente, com coimas até 5 milhões de euros e, em casos de infrações especialmente graves ligadas a abuso de mercado, a possibilidade de aplicação de sanções até 15% do volume de negócios anual.

Estão ainda previstas sanções acessórias, como:

• Inibição do exercício de funções de administração ou direção;
• Apreensão e perda de vantagens obtidas ilicitamente;
• Publicação das decisões sancionatórias.

Para os investidores, estas mudanças traduzem‑se em maior segurança jurídica e transparência. Para CASPs, bancos e fintechs, o impacto imediato passa pela revisão de manuais de compliance, atualização de sistemas de monitorização e calendarização cuidada do processo de autorização junto das autoridades de supervisão.

4. Reposicionamento Estratégico de Portugal no Ecossistema Cripto

A adoção plena do MiCA e das novas regras sobre transferências de criptoativos reposiciona Portugal num patamar mais institucionalizado do mercado, garantindo maior previsibilidade regulatória para operadores internacionais que pretendam estabelecer‑se em Portugal, facilitando decisões de investimento e de localização de operações.

A Lei n.º 62/2025, de 27 de outubro, introduziu, com efeitos a partir de 1 de julho de 2026, o novo regime de grupos de IVA, permitindo que um conjunto de sociedades economicamente relacionadas seja tratado, para efeitos do imposto, como um único sujeito passivo. O regime visa, em especial, reduzir a carga de IVA nas operações internas entre entidades do mesmo grupo e simplificar o cumprimento das obrigações declarativas.

1. Requisitos

Podem integrar o grupo as sociedades que se encontrem em relação de domínio, entendida, em termos gerais, como a detenção direta ou indireta de, pelo menos, 75% do capital social ou dos direitos de voto. Exige‑se ainda a existência de vínculos económico e organizacional relevantes, designadamente através da partilha de direção efetiva, de recursos, de objetivos económicos e de políticas comuns.
Todas as entidades integrantes devem estar estabelecidas em território nacional para efeitos de IVA e encontrar‑se em situação fiscal regularizada. Ficam, em regra, excluídos do regime os sujeitos passivos abrangidos por regimes de isenção (como o regime do artigo 9.º sem direito a dedução), o regime dos pequenos retalhistas, o regime de isenção do artigo 53.º do CIVA, bem como entidades em situação de insolvência, liquidação ou com incumprimentos fiscais relevantes.

2. Funcionamento do grupo de IVA

O grupo é representado por uma sociedade designada como “sociedade representante”, à qual cabe apresentar uma única declaração periódica de IVA em nome do grupo, centralizar os pagamentos do imposto e submeter eventuais pedidos de reembolso.
As sociedades integrantes continuam a emitir faturas como atualmente, mas as operações realizadas entre membros do mesmo grupo passam, em regra, a não ser tributadas em IVA. O imposto é apurado de forma consolidada, tendo em conta o conjunto das operações tributáveis e das deduções das diversas entidades. A responsabilidade pelo IVA do grupo é solidária entre todas as sociedades integrantes.

3. Impactos

Entre as principais vantagens do regime destaca‑se a eliminação ou redução significativa do IVA que, na prática, se converte em custo interno em grupos com atividades isentas ou com direito a dedução limitado. A gestão centralizada do imposto pode ainda contribuir para uma maior coerência fiscal interna, melhor planeamento de tesouraria e maior previsibilidade do encargo fiscal.
Em contrapartida, o regime implica uma responsabilidade solidária de todas as empresas integrantes pelas dívidas de IVA do grupo, o que reforça a necessidade de uma avaliação prévia rigorosa da estrutura societária e operacional. A entrada e saída de entidades do grupo pode desencadear regularizações de IVA e outros ajustamentos, sendo igualmente indispensável assegurar sistemas de informação e de reporte capazes de suportar a consolidação dos dados fiscais com fiabilidade.

4. Recomendações

Numa fase preparatória, é recomendável que os grupos empresariais:

1. procedam ao mapeamento das sociedades potencialmente elegíveis e dos respetivos vínculos de domínio, económicos e organizacionais;
2. realizem simulações comparando o cenário atual com o cenário de adesão ao regime de grupo, com especial foco em estruturas com dedução limitada;
3. revejam contratos e políticas de prestação de serviços intra‑grupo, designadamente em matéria de serviços partilhados e centros de serviços; e
4. definam uma estratégia de calendarização da eventual adesão, ponderando os benefícios e riscos de entrada no regime logo em 2026 ou em momento posterior.

O Governo submeteu à Assembleia da República, com carácter de urgência, um conjunto alargado de propostas legislativas com impacto fiscal e urbanístico destinadas a aumentar a oferta de habitação (construção e arrendamento), combinando reduções/isenções tributárias com simplificação de licenciamento. Importa sublinhar que se trata de iniciativas ainda dependentes de aprovação parlamentar, sem garantia de viabilização.

1) “Rendas moderadas” (até 2.300€/mês): incentivos ao senhorio e ao investimento

O pacote cria um eixo central para rendas até 2.300€, prevendo:

• IRS sobre rendimentos prediais: redução da taxa de 25% para 10%, aplicável a contratos novos e existentes neste patamar.
• IRC: tributação apenas sobre 50% dos rendimentos prediais obtidos por empresas com arrendamento até 2.300€.
• Mais-valias: isenção de mais-valias imobiliárias quando haja venda e reinvestimento em imóvel destinado a arrendamento a preços moderados (nos termos e condições do regime).

2) Criação de “Contratos de Investimento para Arrendamento” (CIA) com o IHRU

Prevê-se um regime contratual (até 25 anos) entre investidor e IHRU, para projetos de construção, reabilitação ou aquisição destinados a arrendamento/subarrendamento habitacional, com requisitos como:

• Aplicação a rendas moderadas (≤ 2.300€);
• Afetação de 70% da área ao arrendamento;
• Obrigação de disponibilização para arrendar por um mínimo de 8 meses/ano (por cada ano completo de vigência).

Em contrapartida, são previstos benefícios como isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de terrenos/prédios para esse fim, isenção de IMI por até 8 anos (seguida de redução), isenção de AIMI, e referência à aplicação de IVA a 6% na construção, entre outros.

3) Arrendamento acessível (RSAA): benefícios para proprietários e investidores

No âmbito do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) — em que a renda é limitada (p.ex., por referência à mediana por m² no concelho) — o pacote aponta para:

• isenção de IRS/IRC sobre rendimentos prediais de contratos de arrendamento acessível;
• incentivos para investimento via organismos de investimento alternativo, com possível isenção até 30% dos rendimentos quando o investimento cumpra as condições do regime.

4) Medidas para inquilinos: dedução das rendas em IRS

A dedução específica de rendas em IRS é reforçada:

• teto passa de 800€ para 900€ em 2026;
• e para 1.000€ em 2027 e anos seguintes.

5) IVA a 6% na construção: aplicação condicionada e reembolso em autoconstrução

A descida do IVA na construção para 6% é enquadrada por condições, incluindo:

• aplicação a habitação a “preço moderado” (até 648.000€ na venda e até 2.300€ no arrendamento);
• exigência de venda/arrendamento no prazo máximo de 2 anos;
• no arrendamento, obrigação de manter arrendado por pelo menos 3 anos (seguidos ou interpolados).

Para construção de casa própria, o modelo indicado é de restituição parcial: paga-se IVA a 23% e pede-se devolução de 17%, com prazo de decisão/reembolso apontado de 150 dias.

6) IMT: agravamento para não residentes (com exceções)

Propõe-se uma taxa única de IMT de 7,5% para não residentes na compra de habitação, com exceções, nomeadamente:

• se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos;
• e/ou se o imóvel for destinado a arrendamento a preços moderados, mediante condições.

7) Urbanismo e transações: “simplex” de licenciamento e reforço de deveres informativos

Do lado procedimental e de segurança jurídica:

• alterações ao RJUE e à reabilitação urbana para encurtar prazos (substituindo prazos globais por prazos intercalares ajustados à complexidade) e introdução de autoliquidação de taxas urbanísticas por fases;
• maior responsabilização dos promotores em comunicações prévias, com um modelo mais centrado em fiscalização municipal a posteriori;
• nos contratos de compra e venda, passa a ser proposta a obrigação de indicar a existência (ou não) de “título urbanístico”; a omissão pode abrir a porta à anulabilidade do negócio, reforçando a tutela do comprador.

8) Agenda anunciada para 2026

O Governo admite ainda novos diplomas a apresentar no início de 2026, com foco em:

• regulação da mediação imobiliária;
• maior equilíbrio entre senhorios e inquilinos, incluindo agilização de despejos;
• alterações relativas a heranças indivisas envolvendo imóveis.

Governo quer aumentar de dois meses para ano e meio prazo de detenção de imigrantes ilegais.

A discussão pública do anteprojecto da lei que já é conhecida como “Lei do Retorno” iniciou-se a passada 6ª feira.

O novo regime de retorno de estrangeiros, aprovado na quinta-feira pelo Conselho de Ministros, fica agora um mês na fase de consulta pública, até ser reanalisado pelo Executivo e submetido à Assembleia da República.

Atualmente, os migrantes que cheguem ilegalmente a território português podem ter de permanecer até 60 (sessenta) dias nos Centros de Instalação Temporária (CIT) ou Espaços Equiparados (EECIT), durante os procedimentos expulsão do país.

Quem não se lembra, por exemplo, do que sucedeu este verão com cerca de 30 (trinta) migrantes marroquinos que chegaram ilegalmente a território português através da costa algarvia e, que volvido o prazo de 2 (dois) meses para análise e conclusão dos processos de retorno, foram libertados. Se esta situação acontecesse já com a nova lei em vigor, os migrantes em questão continuariam retidos nos Centros de Instalação Temporária.

O diploma prevê o aumento do prazo de detenção nos centros para imigrantes ilegais, passando de dois meses para um ano e meio.

Tudo indica que o Governo pretende também eliminar os 20(vinte) dias previstos para a Notificação para Abandono Voluntário (NAV) “por revelar ser um procedimento redundante e incompatível com a obrigação de assegurar de imediato o retorno coercivo.

Neste momento, um estrangeiro ilegal em Portugal é notificado para abandonar voluntariamente o país no prazo de 20 (vinte) dias. Só após esse período pode ser iniciado um processo de afastamento forçado.

Ao que parece também é intenção do executivo prever a proteção integral do princípio do não reenvio para países onde as pessoas podem vir a ser perseguidas.

O Governo pretende que o novo regime permita uma regulação que equilibrada, numa linha de moderação e de respeito pelos direitos humanos, preservando direitos de defesa, recurso, proporcionalidade, patrocínio judiciário e de maior proteção dos mais vulneráveis, como os menores.

Entrou em vigor no passado dia 25 de novembro a Lei n.º 67/2025, que reforça significativamente a tutela penal da propriedade privada e a reação criminal face à ocupação ilegal de imóveis.

As alterações introduzidas pela Lei n.º 67/2025 de 25.11 tem especial relevância para proprietários de imóveis habitacionais e comerciais, gestores de património imobiliário, condomínios, investidores imobiliários e entidades públicas com parque habitacional, sobretudo em zonas de grande pressão habitacional.
A via penal não substitui o procedimento especial de despejo, mas pode ser um complemento em cenários de ocupação sem título.

A Lei n.º 67/2025 de 25.11 procede a alterações ao Código Penal e ao Código de Processo Penal, com impactos relevantes tanto na esfera penal como na gestão de conflitos imobiliários, nos seguintes termos:

A nova redação do artigo 215.º do Código Penal (Usurpação de coisa imóvel) passa a prever:

1. Nova agravante para ocupação violenta ou com ameaça grave sobre habitação própria e permanente:
   • A pena passa de até 2 anos para até 3 anos de prisão ou pena de multa sem limite fixo de dias.
   • A moldura simples (até 2 anos ou 240 dias de multa) mantém-se para as restantes situações.
2. Agravamento quando a ocupação tem caráter profissional ou lucrativo:
   • Introdução de um novo n.º 3: prisão de 1 a 4 anos, refletindo uma resposta a redes organizadas ou práticas reiteradas de ocupação.
3. Tipificação da tentativa:
   • A tentativa passa a ser punível, reforçando a prevenção da conduta.

A lei também promove alterações ao Código de Processo Penal, reforçando mecanismos para repor rapidamente a legalidade, especialmente em situações em que a ocupação está em curso:

1. Obrigação de restituição imediata do imóvel (art. 200.º, n.º 8 do CPP):
   • O juiz passa a poder determinar, ainda na fase de inquérito, a restituição imediata do imóvel ao proprietário, sempre que haja fortes indícios do crime de usurpação, e esteja fortemente indiciada a titularidade do imóvel pelo queixoso.
2. Regras específicas para imóveis do parque habitacional público:
   • Quando os imóveis integrem o parque habitacional público e estiverem a ser utilizados para fins habitacionais, o órgão competente para apresentar queixa deve avaliar as condições socioeconómicas dos ocupantes, acionar respostas sociais ou habitacionais adequadas e pode prescindir da queixa se houver desocupação voluntária.
3. Adequação dos requisitos das medidas de coação:
   • Com a alteração da lei, passa a prever-se que a medida de coação agora prevista no art. 200.º, n.º 8 do CPP não depende da verificação dos requisitos tradicionais exigíveis à aplicação das medidas de coação (fuga, perturbação da prova, continuação da atividade criminosa, perturbação da ordem pública). Assim, a restituição imediata do imóvel funciona como medida especial, autónoma e adequada ao tipo de ilícito.

A introdução da restituição imediata do imóvel como medida de coação é o ponto que mais aproxima a via penal da eficácia do despejo civil, podendo ser uma ferramenta adicional quando há urgência, existe risco para a integridade do imóvel, ou quando o processo civil apresenta demora significativa.