BUPi: é mais do que localizar um prédio no mapa

A identificação dos prédios e o conhecimento dos seus limites e titulares assumem hoje uma importância crescente para os proprietários, para a Administração Pública e para a gestão do território.

Durante anos, muitos prédios rústicos permaneceram com informação incompleta, desatualizada ou dispersa entre diferentes entidades. Em alguns casos, os prédios encontram-se inscritos na matriz, mas não têm descrição predial atualizada. Noutros, existem descrições antigas, titulares falecidos, heranças indivisas ou limites que não correspondem claramente à realidade existente no terreno.

Foi neste contexto que surgiu o Sistema de Informação Cadastral Simplificada, criado pela Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, juntamente com o Balcão Único do Prédio — BUPi.

A finalidade do sistema é melhorar a identificação dos prédios, dos seus titulares e dos respetivos limites, promovendo a articulação entre a informação matricial, registal e georreferenciada. 1.12.1

Qual é a função do BUPi?

O BUPi é um balcão físico e virtual, da responsabilidade do Instituto dos Registos e do Notariado, I. P. — IRN, que agrega informação de natureza:

• registal;
• matricial;
• georreferenciada;
• cadastral, quando aplicável.

O BUPi funciona como uma plataforma de articulação entre o cidadão e a Administração Pública no âmbito do cadastro predial, permitindo a comunicação entre diferentes bases de dados e entidades públicas.

A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, generalizou a aplicação do sistema de informação cadastral simplificada e promoveu a universalização do BUPi enquanto plataforma nacional de registo e cadastro do território, abrangendo prédios urbanos, rústicos e mistos em todo o território nacional.

Georreferenciação: o que significa?

A representação gráfica georreferenciada — RGG consiste na delimitação gráfica do prédio, permitindo identificar a sua localização e os seus limites numa base geográfica.

A elaboração da RGG deve respeitar especificações técnicas, regras de acertos e confrontações e os procedimentos previstos na regulamentação aplicável. O Decreto Regulamentar n.º 9-A/2017, de 3 de novembro, define, entre outros aspetos:

1. As especificações técnicas da representação gráfica georreferenciada;
2. A estrutura dos respetivos atributos;
3. As regras relativas a acertos e confrontações;
4. O procedimento de elaboração e submissão da RGG;
5. As regras aplicáveis à conciliação administrativa;
6. A articulação entre o BUPi, o número de identificação de prédio e os sistemas de informação cadastral, matricial e registral.

A RGG é, por isso, um elemento essencial para a identificação geográfica do prédio, mas não deve ser confundida, sem mais, com o registo predial nem com a prova definitiva da titularidade.

BUPi e registo predial: procedimentos relacionados, mas distintos

Uma das principais questões que os proprietários devem compreender é que identificar um prédio no BUPi e promover o seu registo predial são atos diferentes.

A identificação no BUPi permite associar o prédio a uma representação geográfica( o comumente designado polígono) e articular essa informação com outros elementos existentes nas bases de dados públicas.

Já o registo predial é promovido perante o serviço de registo competente e tem como finalidade publicitar a situação jurídica do prédio e os direitos que sobre ele incidem.

Em determinadas situações, depois da identificação e georreferenciação, pode ser necessário promover:

• o primeiro registo do prédio;
• a atualização da titularidade;
• a regularização de uma descrição predial;
• um procedimento especial de registo;
• um procedimento especial de justificação;
• a anexação de prédios;
• a correção ou análise de divergências entre a matriz, o registo e a realidade física.

O regime legal prevê que o BUPi permita submeter documentos e formulários relativos à representação gráfica georreferenciada e aos procedimentos especiais de registo e de justificação de prédios rústicos e mistos.

O papel do Número de Identificação de Prédio

O sistema prevê também o Número de Identificação de Prédio — NIP.

O NIP destina-se a permitir a identificação unívoca de cada prédio e a harmonização da informação predial utilizada pelas diferentes entidades públicas.

A informação associada ao NIP pode integrar, designadamente:

• a descrição e as inscrições do registo predial;
• a inscrição matricial;
• a representação gráfica georreferenciada;
• a configuração geométrica constante da carta cadastral;
• outros elementos relativos à caracterização do prédio e à identificação dos seus titulares.

O Decreto-Lei n.º 90/2023, de 11 de outubro, reforçou esta lógica de harmonização entre o registo predial, a matriz e a informação georreferenciada, procurando aumentar o conhecimento efetivo da localização, delimitação e titularidade dos prédios.

Quem pode elaborar a representação gráfica georreferenciada?

A representação gráfica georreferenciada pode ser elaborada por entidades públicas ou por técnicos habilitados, de acordo com os requisitos previstos na legislação.

O técnico habilitado tem acesso à informação matricial e registral necessária à execução das suas funções e é responsável pelos atos que pratique, incluindo a correta elaboração da RGG, devendo subscrever o respetivo termo de responsabilidade.

Esta dimensão técnica é particularmente relevante quando:

• os limites do prédio não são evidentes;
• existem confrontações antigas;
• há sobreposição com outros polígonos;
• a área constante dos documentos diverge da realidade;
• existem prédios confinantes não identificados;
• o prédio resulta de sucessivas transmissões ou partilhas;
• a informação disponível é insuficiente ou contraditória.

Heranças indivisas e prédios em nome de titulares falecidos

As heranças indivisas constituem uma das situações que mais frequentemente dificultam a atualização da informação predial.

Quando os prédios permanecem registados ou matricialmente associados a pessoas falecidas, podem surgir dificuldades na identificação dos titulares atuais, na obtenção de documentos, na partilha e na tomada de decisões sobre o património.

A notícia que partilhámos evidencia precisamente o peso destas situações na realidade dos prédios rústicos portugueses. A regularização pode exigir a análise da sucessão, da habilitação de herdeiros, dos títulos existentes e da correspondência entre os documentos e a situação atual do prédio.

E depois do fim da gratuitidade?

Segundo a notícia partilhada, terminou a gratuitidade que vinha sendo aplicada à identificação de propriedades no BUPi, passando a existir encargos associados à identificação e, em determinadas situações, custos adicionais relativos ao registo predial.

Os valores concretos devem ser confirmados no momento da apresentação do pedido, considerando o tipo de procedimento, o número de prédios e a entidade competente.

Mais importante do que avançar sem análise é perceber, previamente:

1. Qual é a situação matricial do prédio;
2. Se existe descrição predial;
3. Quem figura como titular;
4. Se os titulares estão atualizados;
5. Se os limites estão identificados;
6. Se existe ou deve ser elaborada RGG;
7. Se é necessário promover um procedimento especial;
8. Que documentos e custos serão aplicáveis.

Como pode a onelegal ajudar?

A onelegal presta apoio jurídico a proprietários que precisam de organizar, identificar e potenciar o seu património predial.

A nossa intervenção pode incluir:

• análise preliminar da documentação;
• identificação de eventuais divergências;
• organização da informação matricial e registal;
• apoio na preparação do processo no BUPi;
• acompanhamento da identificação e georreferenciação;
• orientação quanto ao registo predial;
• análise de situações sucessórias e de heranças indivisas;
• avaliação preliminar do enquadramento urbanístico;
• definição dos próximos passos do processo.

Cada prédio tem uma história documental, física e jurídica própria. Por isso, uma solução adequada começa sempre por uma análise individualizada.

Quer saber se o seu prédio está corretamente identificado e registado?

Envie-nos para “onelegalnelegal.pt “

• o concelho e a freguesia onde se localiza;
• o tipo de prédio;
• a documentação de que dispõe;
• a principal dúvida que pretende esclarecer.

A onelegal ajudará a identificar a informação necessária e a orientar os passos seguintes.

Fale connosco e potencie os seus prédios.