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O Decreto‑Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procede à 21.ª alteração ao RJUE (Decreto‑Lei n.º 555/99) e ajusta a reforma de licenciamentos do Decreto‑Lei n.º 10/2024, no quadro do SIMPLEX. O objetivo declarado é corrigir dificuldades de aplicação prática, reforçando a simplificação sem sacrificar segurança jurídica nem a proteção dos interesses públicos e privados, em particular no contexto da política de habitação.

O diploma republica integralmente o RJUE e assenta na autorização legislativa conferida pela Lei n.º 9‑B/2026, que já antecipava a revisão do regime de licenciamento urbanístico e da reabilitação urbana.

1. Comunicação prévia como regra nas áreas com parâmetros definidos

O Governo assume que a comunicação prévia já não funcionava como verdadeiro controlo prévio e passa a tratá‑la como mecanismo assente na assunção de responsabilidade do interessado, com controlo sucessivo pelos municípios.

Assim, nas áreas em que os parâmetros urbanísticos estejam efetivamente definidos (planos de pormenor, unidades de execução, operações de loteamento), a regra passa a ser a comunicação prévia para loteamentos, obras de urbanização e obras de construção/alteração/ampliação, reservando o licenciamento para situações “restantes” ou sensíveis (património, servidões, etc.).

Mantém‑se um controlo sucessivo municipal, com prazo de um ano para apreciação da conformidade legal e regulamentar dos elementos instrutórios da comunicação prévia (sem prejuízo da fiscalização a todo o tempo).

2. Procedimentos e prazos: saneamento, deferimento tácito e audiência prévia

O novo regime reforça a fase de saneamento e apreciação liminar: o presidente da câmara dispõe de 20 dias para decidir sobre aperfeiçoamentos, rejeições liminares, extinção do procedimento (se o tipo de controlo for outro) ou prorrogação dos prazos de decisão nos casos complexos. Findo esse prazo, considera‑se o pedido corretamente instruído.

São fixados prazos máximos claros para:

• Informação prévia (15 ou 45/30 dias, consoante o tipo de pedido), com possibilidade de deferimento tácito.
• Apreciação do projeto de arquitetura (30 dias, prorrogável uma vez em casos complexos).
• Decisão sobre o licenciamento (20 dias para certas obras de edificação, 30 dias para urbanização/remodelação, 45 dias para loteamento), sob pena de deferimento tácito.

A audiência prévia é racionalizada: admite‑se apenas uma entrega de alterações ao projeto, e apenas quando visem corrigir desconformidades detetadas; no licenciamento de determinadas obras não é admitida alteração de projeto em audiência, apenas junção de elementos em falta.

3. Clarificação de conceitos e ampliação de isenções

São clarificados conceitos estruturantes:

• Edificação passa a abranger qualquer construção incorporada no território com caráter de permanência, independentemente do sistema construtivo.
• As obras de reconstrução são redefinidas como reconstituição do “último antecedente válido”, com manutenção da composição formal de todas as fachadas e cobertura, permitindo apenas correções construtivas necessárias à segurança e salubridade.
• As obras de ampliação passam a abranger expressamente qualquer aumento de área, altura ou volume.

Com base nesta clarificação, as obras de reconstrução passam a estar isentas de licença e comunicação prévia, por corresponderem a uma mera reposição da situação anterior – regra que se estende a imóveis em zonas de proteção de imóveis classificados, salvaguardando pareceres específicos quando exigidos por legislação de património.

É ainda classificada como obra de escassa relevância urbanística a substituição de caixilharias por outras energeticamente mais eficientes, desde que se mantenham geometria e acabamento exterior idênticos, incluindo em zonas de proteção de imóveis classificados.

4. Títulos urbanísticos e impacto nas transações imobiliárias

É criado um regime detalhado de “títulos urbanísticos” (licença, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo), assente em modelos normalizados aprovados por portaria:

• A licença é titulada pelo requerimento‑modelo (com síntese da operação), comprovativo de pagamento de taxas/encargos e notificação de deferimento ou comprovativo de submissão em caso de deferimento tácito.
• A comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo são tituladas pelo respetivo modelo e comprovativo de pagamento das taxas/encargos.

Nas transmissões de prédios urbanos (terreno para construção, edifícios construídos ou em construção, frações), passa a ser obrigatório que o conservador, notário, advogado ou solicitador refiram no título:

1. existência do título urbanístico;
2. declaração do transmitente de que dispõe de título; ou
3. declaração de que não dispõe de título, sob pena de anulabilidade do negócio.

5. Utilização e alteração de uso: fim da “licença de utilização” clássica

É repristinado e reformulado o artigo 62.º do RJUE, clarificando que a utilização de edifícios ou frações na sequência de obras só pode ocorrer após conclusão das mesmas e verificação da conformidade com projetos aprovados/comunicados e normas de usos admissíveis.

A antiga “licença de utilização” é substituída por dois mecanismos:

• Comunicação prévia de utilização/alteração de uso (art. 62.º‑A), quando a utilização é precedida de obra sujeita a licença/comunicação ou isenta com base em informação prévia favorável. Neste caso, a utilização pode iniciar‑se imediatamente após submissão dos elementos exigidos, ficando sujeita a controlo sucessivo.
• Comunicação prévia com prazo (art. 62.º‑B), quando a utilização/alteração de uso não foi precedida de obra titulada. O edifício ou fração pode ser utilizado após 10 dias, salvo despacho de rejeição ou determinação de vistoria.

Estas comunicações podem implicar cedências e outros encargos se, pela sua natureza, forem qualificadas em regulamento municipal como operações de impacte relevante ou semelhante a loteamento.

6. Cedências, habitação pública e arrendamento acessível

O regime de cedência de áreas e compensações é ajustado, em particular quando está em causa habitação pública, habitação de custos controlados ou arrendamento acessível:

• As parcelas a ceder para habitação pública, custos controlados ou arrendamento acessível integram o domínio privado do município, podendo este definir requisitos de admissibilidade em regulamento municipal.
• Se o promotor afetar diretamente lotes ou parcelas à construção de habitação de custos controlados ou para arrendamento acessível, essas áreas contam para o cumprimento dos parâmetros de dimensionamento, sem gerar cedência ou compensação adicional.

O RJRU (Decreto‑Lei n.º 307/2009) é alinhado com este modelo, permitindo que regulamentos municipais definam regimes especiais de cálculo de compensações pela não cedência de áreas para habitação pública/custos controlados/arrendamento acessível.

7. Nulidades, caducidades e contraordenações

O regime de nulidade das licenças e decisões de informação prévia é concentrado e associado a um prazo de 3 anos para:

• O órgão administrativo declarar a nulidade;
• O Ministério Público, bem como a ação popular, intentarem ação de declaração de nulidade;

salvaguardando os casos em que os factos constituam crime (prazo alargado à prescrição penal) e exceções para monumentos nacionais.

No plano contraordenacional:

• É reintroduzida (ajustada) a contraordenação pela realização de operações urbanísticas sem título (licença/comunicação/informação prévia com os efeitos do art. 17.º, n.º 2), bem como pela falta de informação prévia sobre início de trabalhos e falta de envio de comprovativo de pagamento de taxas.
• É criado o artigo 99.º‑A, que sistematiza o regime das contraordenações urbanísticas, remetendo subsidiariamente para o regime geral.
• As falsas declarações dos técnicos em termos de responsabilidade ou livro de obra passam a ser expressamente qualificadas como crime de falsificação de documentos, remetendo para o artigo 256.º do Código Penal.
• O artigo 100.º‑A reforça a responsabilidade solidária de promotores, donos da obra, empreiteiros, diretores de obra e fiscalização quando as operações são realizadas sem título ou em desconformidade com o mesmo.

8. Digitalização e SILUC

A tramitação dos procedimentos passa a ser obrigatoriamente desmaterializada, através de plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos, com interoperabilidade com sistemas municipais, proibindo‑se a criação de fases ou formalidades adicionais pelos regulamentos locais.

Até à futura codificação das normas técnicas de construção, é assumido o SILUC – Sistema de Informação sobre Legislação do Urbanismo e da Construção como base oficial para publicitação das disposições legais e regulamentares a observar pelos técnicos.

9. Aplicação no tempo

O decreto‑lei aplica‑se:

• Aos procedimentos iniciados após a sua entrada em vigor;
• E também aos procedimentos já em curso que ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar, permitindo aos interessados adaptar a iniciativa ao novo regime.

Entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da publicação, ou seja, no início de agosto de 2026, mantendo‑se em vigor, até lá, o regime atual com as alterações de 2024.

10. Impactos práticos

Para promotores, investidores e municípios, o diploma obriga a:

1. Rever regulamentos municipais para os alinhar com as novas balizas (sob pena de nulidade de normas regulamentares ultra vires).
2. Recalibrar estratégias de licenciamento vs comunicação prévia, em especial em zonas com parâmetros definidos, tirando partido da maior celeridade mas com maior responsabilidade técnica.
3. Ajustar práticas contratuais e de due diligence em transações imobiliárias, incorporando a verificação sistemática do título urbanístico como elemento central de segurança jurídica.

Portugal está prestes a dar mais um passo importante na reforma do regime da nacionalidade. Depois de anos de sucessivas alterações, foi aprovada uma nova revisão da Lei da Nacionalidade que endurece de forma significativa o acesso à nacionalidade portuguesa, em particular por via da naturalização. Embora o diploma ainda esteja dependente da publicação em Diário da República, o seu impacto potencial é tão relevante que justifica uma análise desde já.

1. De “lei da nacionalidade” a regime em permanente revisão

A Lei da Nacionalidade portuguesa, aprovada em 1981, tem sido objeto de múltiplas alterações ao longo das últimas décadas, acompanhando a evolução dos fluxos migratórios, da integração europeia e das preocupações de segurança do Estado. Mais recentemente, o legislador interveio de forma cirúrgica sobre regimes específicos, como o dos descendentes de judeus sefarditas portugueses, introduzindo requisitos adicionais e regimes transitórios para pedidos pendentes.

A nova revisão vai mais longe: em vez de pequenos ajustamentos, redesenha o “coração” da lei — os critérios de acesso à nacionalidade originária e derivada — com uma clara intenção de restringir as vias vistas como mais vulneráveis a abusos e de reforçar a exigência de uma ligação efetiva e duradoura a Portugal.

2. Prazos de residência: de 5 anos para 7 e 10 anos

Uma das alterações mais visíveis é o aumento significativo dos prazos de residência legal exigidos para a naturalização. O regime atualmente em vigor parte, em regra, de um período de cinco anos de residência legal em Portugal para a concessão da nacionalidade por naturalização.

Na versão agora aprovada pelo Parlamento, esse prazo sobe para sete anos no caso de cidadãos da União Europeia e de países de língua oficial portuguesa, e para dez anos no caso de nacionais de outros países. Na prática, isto significa que muitos estrangeiros terão de esperar bastante mais tempo até reunirem os requisitos temporais para pedir a nacionalidade, com impacto direto em planos pessoais e familiares (direitos de voto, mobilidade, estabilidade do estatuto jurídico, etc.).

Em contrapartida, prevê‑se um regime mais favorável para pessoas em situação de apatridia, que poderão obter a nacionalidade com um prazo de residência mais curto, desde que cumpram requisitos reforçados de integração. Trata‑se de um sinal de alinhamento com as obrigações internacionais de combate à apatridia, sem abdicar de um controlo exigente sobre os restantes candidatos.

3. Integração real e “laços de efetiva ligação”: mais do que residir em Portugal

Outro eixo central da revisão é a densificação do conceito de “laços de efetiva ligação à comunidade nacional”. O legislador deixa claro que não basta residir em Portugal: passa a ser dada maior relevância à integração cultural, cívica e ao alinhamento com os valores fundamentais do Estado português.

No plano prático, isso traduz‑se em vários movimentos:

• reforço dos requisitos de língua, cultura, história e conhecimento das instituições e direitos e deveres fundamentais;
• maior detalhe na definição de comportamentos que podem ser lidos como rejeição ostensiva da comunidade e dos seus símbolos, e que, por isso, podem fundamentar a oposição do Ministério Público à aquisição da nacionalidade;
• alargamento do prazo durante o qual o Ministério Público pode intentar ações de oposição, prolongando o período em que o novo cidadão se encontra exposto à possibilidade de ver a sua aquisição contestada.

O objetivo assumido pelo legislador é claro: aproximar o regime da nacionalidade da ideia de “projeto de cidadania”, afastando aquisições motivadas apenas por vantagens instrumentais (mobilidade, estatuto europeu, benefícios administrativos), sem verdadeira integração na comunidade nacional.

4. O fim da via excecional dos descendentes de judeus sefarditas

Nos últimos anos, a via de naturalização dos descendentes de judeus sefarditas portugueses ganhou grande expressão prática, mas também forte escrutínio mediático e político. Embora o regime tenha sido já restringido, a nova revisão dá um passo qualitativo: elimina a via excecional de naturalização por essa categoria específica, integrando o tema numa visão mais restrita e homogénea das vias de acesso à nacionalidade.

Para clientes que tinham essa expectativa — ou que ainda se encontrem com processos pendentes — esta alteração é particularmente sensível e exige uma análise caso a caso, à luz das normas transitórias que venham a ser aprovadas e da articulação com o regime atualmente em vigor.

5. Perda de nacionalidade por crimes graves: um debate constitucional em curso

Em paralelo com a revisão da Lei da Nacionalidade, tem vindo a ser discutida a criação de um regime de perda de nacionalidade como pena acessória em caso de condenação por determinados crimes graves, praticados nos primeiros anos após a aquisição da nacionalidade. Trata‑se de um tema altamente sensível, que levanta questões de constitucionalidade (igualdade entre portugueses de origem e naturalizados, proibição de sanções de duração indefinida, risco de apatridia) e que já motivou pedidos de fiscalização preventiva pelo Presidente da República.

Por agora ficou fora das alterações à Lei da Nacionalidade.

6. Aplicação da Lei no Tempo

As novas regras da nacionalidade aplicar-se-ão aos processos submetido depois da sua entrada em vigor.

Os processos pendentes continuarão a ser regulados pela lei na sua versão anterior.

Na sequência da promulgação pelo Presidente da República da lei que altera novamente a Lei da Nacionalidade, importa perceber, em linhas gerais, o que vai mudar face ao regime atualmente em vigor (Lei n.º 37/81, na redação republicada pela Lei Orgânica n.º 1/2024). Hoje, a naturalização exige, em regra, 5 anos de residência legal em Portugal, ausência de condenação a pena de prisão igual ou superior a 3 anos e, em certos casos, permite uma via específica para descendentes de judeus sefarditas portugueses.

A nova lei resulta do Decreto da Assembleia da República n.º 17/XVII, que foi objeto de fiscalização preventiva no Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 1133/2025. O Governo e o legislador assumem uma revisão profunda do regime de aquisição e perda da nacionalidade, com o objetivo declarado de reforçar os critérios de atribuição e de naturalização. Esta orientação política já constava das Grandes Opções para 2025‑2029, que previam expressamente o “reforço dos critérios de atribuição da nacionalidade portuguesa”.

1. Naturalização mais exigente

Um primeiro eixo de alteração é o endurecimento da naturalização por tempo de residência. O Tribunal Constitucional, ao apreciar a nova via para apátridas, refere que ela assenta num prazo de 4 anos de residência legal, “mais curto do que o regime geral (de 7 ou 10 anos)”, o que permite concluir que o prazo atualmente aplicável (5 anos) será significativamente alargado no regime geral.

Em paralelo, o requisito de idoneidade penal é apertado: o Decreto 17/XVII passa a exigir a inexistência de condenação, com trânsito em julgado, em pena de prisão igual ou superior a 2 anos (e não 3, como hoje sucede), através de uma nova alínea f) do n.º 1 do artigo 6.º.

2. Nova via para apátridas

A lei introduz uma via específica de naturalização para apátridas que residam legalmente em Portugal há pelo menos 4 anos, desde que cumpram os demais requisitos (idade, integração, ausência de determinados antecedentes criminais, etc.). O Tribunal Constitucional chama, porém, a atenção para um ponto crítico: a norma exige “residência legal” de apátridas, mas o ordenamento português não dispõe ainda de um verdadeiro procedimento interno de reconhecimento da apatridia, o que pode dificultar a aplicação prática desta via.

3. Fim da via extraordinária para descendentes de judeus sefarditas

Outro ponto estrutural é o fim da via extraordinária de naturalização de descendentes de judeus sefarditas portugueses. A exposição de motivos da proposta de lei que esteve na origem do Decreto 17/XVII afirma expressamente essa intenção, encerrando um regime que, apesar de já ter sido significativamente restringido em 2024, continuava a permitir a naturalização mediante prova de pertença a uma comunidade sefardita de origem portuguesa.

Para pedidos já apresentados ao abrigo da via sefardita, o artigo 7.º do Decreto 17/XVII contém regras de aplicação no tempo. Em termos gerais, os processos pendentes continuam a reger‑se pela redação anterior da Lei n.º 37/81, mas o Tribunal Constitucional considerou inconstitucional, por violação da proteção da confiança, uma interpretação que condicionava o deferimento a requisitos não previstos (ou mais gravosos) à data do pedido.
4. “Ligação efetiva à comunidade nacional” e oposição do Ministério Público

A lei também densifica o conceito de “ligação efetiva à comunidade nacional” enquanto fundamento para a oposição do Ministério Público à aquisição da nacionalidade. O Tribunal Constitucional regista que a nova redação passa a considerar, de forma mais explícita, comportamentos que revelem rejeição ostensiva da adesão à comunidade nacional, às suas instituições representativas e aos símbolos nacionais.

5. Impacto prático e próximos passos

Em termos práticos, é expectável: (i) um aumento significativo dos prazos de residência necessários para a naturalização comum, (ii) uma filtragem mais apertada de candidatos com antecedentes criminais relevantes e (iii) o encerramento da via sefardita para novos pedidos, com proteção acrescida das expectativas de quem já tinha processos em curso.

O impacto concreto dependerá ainda da redação final que vier a ser publicada em Diário da República, designadamente quanto aos prazos exatos de residência e às normas transitórias. Recomenda‑se, por isso, uma revisão das estratégias de pedido de nacionalidade – em especial para residentes de longa duração, famílias com processos sefarditas pendentes e potenciais apátridas – logo que o texto definitivo da nova lei estiver disponível.

Entrega foi novamente adiada — saiba até quando pode cumprir e quem está obrigado

A entrega do Relatório Único é uma obrigação anual que recai sobre a generalidade das entidades empregadoras em Portugal.
Apesar de ter um prazo legal definido, em 2026 voltou a verificar-se uma alteração excecional ao calendário habitual, o que pode gerar dúvidas — e riscos — para quem não acompanha estas mudanças.

Mas, o que é o Relatório Único e qual o enquadramento legal?

O Relatório Único consiste num instrumento de reporte obrigatório que agrega informação sobre a atividade social da empresa, incluindo dados sobre trabalhadores, formação profissional, segurança e saúde no trabalho e estrutura organizacional.

A sua obrigatoriedade decorre do Código do Trabalho, sendo concretizada através da Portaria n.º 55/2010, que define o modelo, conteúdo e regras de entrega.

A submissão é efetuada exclusivamente por via eletrónica, através da plataforma oficial disponibilizada pelas entidades competentes.

Que entidades estão obrigadas à entrega?

Devem submeter o Relatório Único:

Todas as entidades empregadoras com trabalhadores por conta de outrem; Independentemente da sua natureza jurídica (sociedades, ENI, associações, fundações, entre outros);

Desde que tenham tido trabalhadores ao seu serviço no ano civil a que respeita o relatório.

Não existe obrigação apenas nos casos em que não tenha existido qualquer vínculo laboral durante o período em causa.

Prazo de entrega em 2026: o que mudou

Nos termos legais, o Relatório Único deve ser entregue, em regra, entre 16 de março e 15 de abril do ano seguinte àquele a que respeita.

Contudo, à semelhança do que já tinha ocorrido no ano anterior, o prazo foi novamente objeto de alteração em 2026.

Assim, para o Relatório Único relativo a 2025:

O período de entrega decorre de 4 de maio a 31 de maio de 2026.

O legislador voltou a flexibilizar o prazo, permitindo às empresas mais tempo para cumprir — mas também exigindo atenção redobrada para não falhar o novo calendário.

Riscos de incumprimento

A não entrega do Relatório Único dentro do prazo legal constitui contraordenação, podendo implicar:

Aplicação de coimas;

Exposição a ações inspetivas;

Fragilização da posição da empresa em matéria de cumprimento laboral.

Além disso, a entrega com erros ou omissões pode ter impacto relevante em auditorias e processos de fiscalização.

O que deve fazer?

Confirme a informação necessária junto dos serviços internos da sua empresa ou do seu contabilista;

Prepare os anexos obrigatórios;

Planeie a entrega dentro do novo prazo (até 31 de maio).

Evitar deixar para o final do prazo continua a ser a melhor estratégia — sobretudo em períodos excecionais, onde a procura pelos sistemas aumenta.

No âmbito das decisões do Conselho de Ministros de 27 de março de 2026, o Governo aprovou um conjunto alargado de medidas inseridas no denominado “pacote da habitação”, com o objetivo de responder à pressão crescente sobre o mercado imobiliário em Portugal.

Entre as principais linhas de intervenção encontram-se alterações ao licenciamento urbanístico, incentivos fiscais dirigidos à promoção de habitação e mecanismos de estímulo ao arrendamento a preços acessíveis. No entanto, o Executivo deixou claro que estas medidas não esgotam a reforma estrutural em curso no setor.

Nesse contexto, foi sinalizada a intenção de avançar com a revisão de vários regimes jurídicos conexos ao mercado imobiliário — entre eles, o regime da mediação imobiliária, que actualmente consta da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

Uma reforma ainda sem diploma, mas com direção política definida

Apesar de ainda não existir qualquer diploma aprovado ou publicado, a inclusão da mediação imobiliária no âmbito das reformas em preparação não é um detalhe menor.

Trata-se de um setor que tem vindo a assumir um papel central na dinâmica do mercado imobiliário, funcionando como interface entre proprietários, compradores, investidores e arrendatários. A sua relevância económica e jurídica tem aumentado, mas a regulação aplicável tem permanecido relativamente estável nos últimos anos.

A sinalização do Governo aponta para uma revisão que poderá incidir sobre três eixos fundamentais:

• Reforço das exigências de acesso e exercício da atividade
  Poderá ser equacionado um endurecimento dos requisitos de licenciamento, qualificação profissional e idoneidade dos operadores, com o objetivo de elevar os padrões do setor.
• Aumento das obrigações de transparência e informação
  A mediação imobiliária envolve, frequentemente, operações de elevado valor económico e com impacto significativo na esfera jurídica dos particulares. Nesse sentido, é expectável um reforço das obrigações de informação pré-contratual, deveres de comunicação e regras aplicáveis à publicidade e promoção de imóveis.
• Maior fiscalização e responsabilização
  A tendência regulatória recente em vários setores aponta para um aumento dos mecanismos de controlo e para o agravamento das consequências do incumprimento. A mediação imobiliária não deverá ser exceção, podendo vir a ser alvo de um quadro sancionatório mais exigente.

Integração numa estratégia mais ampla para o setor imobiliário

A eventual revisão do regime da mediação imobiliária não pode ser analisada de forma isolada. Pelo contrário, deve ser enquadrada numa estratégia mais ampla de reorganização do setor, que inclui alterações relevantes ao nível do ordenamento do território, licenciamento e políticas de habitação.

O objetivo parece claro: criar um sistema mais eficiente, transparente e previsível, capaz de responder simultaneamente à necessidade de aumento da oferta e à proteção dos diversos intervenientes no mercado.

Neste contexto, a mediação imobiliária surge como um elemento-chave, dado o seu papel na concretização prática das transações.

Impacto esperado para os profissionais do setor

Para os profissionais da área — nomeadamente mediadores imobiliários, advogados, consultores e investidores — esta sinalização representa um momento de transição que exige atenção.

A ausência de um diploma concreto não afasta a necessidade de preparação. Pelo contrário, antecipa um período em que será determinante:

• acompanhar de perto a evolução legislativa;
• compreender o sentido das alterações em preparação;
• ajustar práticas e procedimentos internos;
• antecipar riscos de incumprimento num cenário regulatório potencialmente mais exigente.

A experiência recente noutros domínios — como a cibersegurança ou o branqueamento de capitais — demonstra que o principal risco raramente está apenas na infração em si, mas sim na falta de preparação para cumprir novas obrigações legais.

Um setor sob pressão e em transformação

A decisão de rever o regime da mediação imobiliária surge num momento particularmente sensível para o mercado imobiliário em Portugal.

A escassez de oferta, a subida dos preços, a pressão sobre o arrendamento e o crescente escrutínio público e político sobre o setor criaram um contexto em que a intervenção legislativa se tornou inevitável.

Neste cenário, a mediação imobiliária deixa de ser apenas uma atividade intermediária para assumir um papel estruturante — e, como tal, sujeita a maior exigência regulatória.

Embora ainda não sejam conhecidos os contornos concretos da futura legislação, a mensagem do Governo é inequívoca: o regime da mediação imobiliária será revisto.

Para os operadores do setor, a diferença entre adaptação e risco jurídico poderá residir, mais uma vez, na capacidade de antecipar.

Num mercado cada vez mais regulado, quem compreender primeiro as mudanças estará em vantagem.

O Governo aprovou, em Conselho de Ministros na passada quinta-feira, uma proposta de lei que pretende alterar profundamente o modelo de fiscalização dos contratos públicos em Portugal, eliminando o controlo prévio do Tribunal de Contas para contratos até 10 milhões de euros.

A medida, integrada na reforma da Lei de Organização e Processo do Tribunal de Contas, representa uma mudança estrutural no sistema de controlo da despesa pública, ao fazer depender a fiscalização menos de um controlo prévio e mais de mecanismos posteriores e internos.

A principal alteração consiste no aumento significativo do limiar a partir do qual os contratos estão sujeitos a visto prévio. O novo limite passa dos atuais cerca de 750 mil euros para 10 milhões de euros, o que, segundo o Governo, permitirá eliminar mais de 90% das fiscalizações prévias atualmente existentes.

Na prática, a maioria dos contratos públicos deixará de depender de validação prévia para produzir efeitos, passando a poder ser executada imediatamente após a sua celebração.

Para contratos de valor superior a 10 milhões de euros, o modelo também se altera. A submissão ao visto prévio deixa de ser obrigatória e passa a depender da decisão da entidade adjudicante.

Em alternativa, essas entidades poderão adotar sistemas de controlo interno reforçados, desde que certificados pela Inspeção-Geral de Finanças, ficando assim dispensadas da fiscalização prévia.

Esta solução aproxima o sistema português de modelos já adotados noutros países europeus, onde o controlo prévio é menos frequente.

A reforma implica também uma reconfiguração do papel do Tribunal de Contas, que passa a centrar-se sobretudo na fiscalização concomitante e sucessiva — isto é, realizada durante ou após a execução dos contratos — em vez de atuar antes da sua produção de efeitos.

Paralelamente, a lei clarifica que o tribunal deve limitar-se à apreciação da legalidade dos atos, deixando de avaliar a sua oportunidade ou conveniência administrativa.

Entre as alterações aprovadas está ainda a separação entre funções de auditoria e funções jurisdicionais dentro do próprio Tribunal de Contas, impedindo que o mesmo juiz participe nas fases de investigação e julgamento de um processo.

Segundo o Governo, esta medida visa reforçar a imparcialidade e a credibilidade do sistema de fiscalização financeira.

A proposta introduz também mudanças no regime de responsabilidade financeira dos gestores públicos. De acordo com o Executivo, essa responsabilidade passa a estar limitada a situações de dolo ou culpa grave, eliminando a responsabilização por erros meramente formais.

O objetivo é aproximar o regime aplicável aos gestores públicos daquele que vigora no setor privado, tornando-o mais “proporcional e razoável”.

O ministro Adjunto e da Reforma do Estado, Gonçalo Matias, classificou a iniciativa como uma “reforma de fundo”, destinada a tornar a Administração Pública mais ágil sem comprometer o escrutínio.

Segundo o Governo, o modelo anterior assentava num excesso de controlo prévio que atrasava a execução de projetos e dispersava recursos, sem ganhos claros na qualidade da despesa pública.

A proposta não é, contudo, consensual. A presidente do Tribunal de Contas já alertou para o risco de a eliminação do controlo prévio poder conduzir a um relaxamento no cumprimento das regras legais e a uma maior exposição das finanças públicas.

A proposta de lei aprovada pelo Governo terá ainda de ser apreciada pela Assembleia da República e posteriormente promulgada pelo Presidente da República antes de entrar em vigor.

Se for aprovada nos termos atuais, esta reforma representará uma das alterações mais significativas das últimas décadas no sistema de controlo da contratação pública em Portugal.

O Conselho de Ministros aprovou recentemente um diploma que procede à alteração do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), no âmbito da Lei n.º 9-B/2026 de 6 de março. A iniciativa insere-se numa linha de reforma orientada para a simplificação administrativa e para a aceleração dos procedimentos urbanísticos.
As alterações agora aprovadas introduzem mudanças relevantes na forma como os atos de controlo urbanístico são conduzidos, com impacto direto na atividade de promotores, técnicos e entidades administrativas.

Redução do controlo prévio em determinadas operações

Um dos eixos centrais da reforma consiste na diminuição dos casos sujeitos a controlo prévio por parte das câmaras municipais. Em determinadas operações urbanísticas, o modelo passa a privilegiar mecanismos de comunicação prévia ou mesmo a dispensa de controlo administrativo inicial.
Esta alteração representa uma inversão parcial da lógica tradicional do regime, que assentava predominantemente na necessidade de licenciamento ou autorização prévia.

Reforço da responsabilidade dos intervenientes

Em paralelo com a simplificação procedimental, o diploma reforça o papel e a responsabilidade dos técnicos envolvidos nas operações urbanísticas, nomeadamente autores de projetos e diretores de obra.
A redução do controlo administrativo prévio é compensada por uma maior responsabilização técnica e jurídica, incluindo a exigência de conformidade com normas legais e regulamentares, cuja verificação poderá ocorrer em momento posterior.

Aumento do controlo sucessivo

Outra das alterações relevantes prende-se com o reforço dos mecanismos de fiscalização a posteriori. A administração mantém poderes de controlo, mas estes passam, em maior medida, a ser exercidos após a realização das operações.
Este modelo implica que eventuais desconformidades possam ser detetadas numa fase posterior, com consequências que podem incluir a reposição da legalidade, sanções contraordenacionais ou outras medidas administrativas.

Simplificação de procedimentos e prazos

O diploma introduz ainda medidas destinadas a reduzir a complexidade dos procedimentos e a encurtar prazos de decisão. Entre estas medidas incluem-se:

• a uniformização de regras aplicáveis a diferentes tipos de operações urbanísticas,
• a clarificação de conceitos utilizados no regime,
• e a agilização de etapas procedimentais.

O objetivo declarado é aumentar a eficiência administrativa e reduzir os tempos de resposta.

Articulação com instrumentos de gestão territorial

As alterações ao RJUE exigem também uma leitura articulada com os instrumentos de gestão territorial, nomeadamente planos diretores municipais e outros instrumentos de planeamento.
A aplicação prática do novo regime dependerá, em larga medida, da forma como estas normas se compatibilizam com as regras já existentes ao nível do ordenamento do território.

Impacto esperado

O novo enquadramento aponta para um modelo mais ágil, mas simultaneamente mais exigente do ponto de vista técnico. A diminuição do controlo prévio poderá traduzir-se numa maior celeridade na execução de operações urbanísticas, mas também num aumento da necessidade de rigor na fase de preparação e execução dos projetos.
Especialistas do setor antecipam que a transição para este modelo possa gerar, numa fase inicial, dúvidas interpretativas e desafios na aplicação prática das novas regras.

Entrada em vigor

O diploma aprovado pelo Conselho de Ministros aguarda os trâmites subsequentes, incluindo eventual promulgação e publicação em Diário da República.

Governo aprova proposta de lei para reforçar e acelerar o afastamento coercivo de cidadãos estrangeiros em situação irregular.
 
O Conselho de Ministros aprovou, em 19 de março de 2026, uma proposta de lei destinada a reforçar e acelerar o regime de afastamento coercivo de cidadãos estrangeiros que se encontrem em situação irregular em Portugal. O diploma segue agora para apreciação pela Assembleia da República.
 
O Executivo enquadra esta alteração legislativa como uma reforma considerada necessária para tornar mais eficaz o sistema de retorno e dar resposta às dificuldades de execução verificadas no regime ainda em vigor.
 
Entre as principais mudanças anunciadas, destaca-se a eliminação da notificação para abandono voluntário, entendida como uma etapa administrativa redundante. Apesar disso, mantém-se a aposta no retorno voluntário, que o Governo pretende favorecer e incentivar, incluindo com a possibilidade de apoios de natureza financeira.
 
A proposta prevê igualmente um alargamento muito significativo dos prazos de detenção no âmbito do afastamento coercivo. Os atuais 60 dias passam para um prazo que pode atingir 360 dias, acrescido de mais 180 dias com vista a assegurar a concretização efetiva do retorno, o que, na prática, pode conduzir a uma permanência até 18 meses em centros de instalação temporária.
 
Outro dos eixos centrais da reforma consiste em evitar que pedidos de asilo sejam utilizados apenas para protelar ou impedir o afastamento. Nesse contexto, o novo modelo admite o avanço simultâneo dos processos de asilo e de expulsão. Foi também anunciada uma redução das situações em que os recursos têm efeito suspensivo, com o objetivo de evitar atrasos na execução das decisões.
 
No plano operacional, o processo de retorno passará a estar centralizado na Unidade Nacional de Estrangeiros e Fronteiras da PSP, entidade que ficará responsável pela execução deste regime, caso a proposta venha a ser aprovada.
 
A proposta inclui ainda medidas de coação alternativas à detenção, como a entrega de documentos de viagem ou a prestação de caução, procurando reservar a detenção para situações subsidiárias, isto é, como último recurso, embora dentro de um enquadramento legal mais amplo.
 
São também revistos os critérios que atualmente podem impedir a expulsão, passando a exigir-se uma ligação efetiva ao país. Paralelamente, prevê-se o alargamento dos prazos de interdição de entrada em território nacional aplicáveis após o afastamento coercivo.
 
O Governo esclareceu ainda um ponto específico relativo a adultos com filhos menores em situação regular. Nessas situações, quando existam filhos menores acompanhados, de nacionalidade estrangeira e com residência legal, os pais apenas podem ser expulsos se tiverem sido condenados por crimes graves ou se constituírem ameaça à ordem pública ou à segurança interna. Nesses casos, os menores acompanham os pais no processo de expulsão.
 
Em termos jurídicos e político-legislativos, esta proposta revela um reforço do peso atribuído à efetividade das decisões de afastamento, à capacidade de execução administrativa e ao controlo da permanência irregular em território nacional. Ao mesmo tempo, o diploma tenderá a suscitar debate parlamentar e jurídico quanto ao equilíbrio entre eficácia procedimental, garantias de defesa, tutela dos direitos fundamentais e proteção da unidade familiar.

Em 12 de março de 2026, o Conselho de Ministros aprovou um conjunto de medidas no domínio da habitação, com impacto direto no regime das heranças indivisas, na mobilização de imóveis devolutos e na revisão de mecanismos associados aos despejos. A 18 de março de 2026, iniciou-se a discussão política destas soluções com os partidos, no quadro do processo legislativo subsequente.

O objetivo político e legislativo anunciado passa por aumentar a disponibilidade de habitação, removendo entraves jurídicos e procedimentais que, em muitos casos, têm mantido imóveis fora do mercado durante largos períodos.

Heranças indivisas: desbloqueio da venda de imóveis

Um dos pontos centrais da reforma incide sobre os imóveis integrados em heranças indivisas. Nestes casos, a falta de entendimento entre herdeiros tem frequentemente impedido a venda, o arrendamento ou até a regularização da situação patrimonial dos bens, prolongando situações de inércia durante anos.
A solução aprovada pelo Governo prevê que um único herdeiro possa pedir a venda de um imóvel, sem depender do acordo de todos os restantes interessados. A medida traduz uma alteração relevante face à lógica de bloqueio que, na prática, vinha resultando da exigência de consenso familiar para a alienação do bem.
Do ponto de vista jurídico, trata-se de uma opção orientada para a superação de impasses sucessórios, procurando evitar que divergências entre comproprietários ou herdeiros continuem a retirar imóveis do circuito económico e habitacional.
Em termos práticos, a alteração poderá ter especial relevância em patrimónios herdados com múltiplos sucessores, sobretudo quando existe dispersão geográfica dos herdeiros, litígios familiares prolongados ou simples ausência de iniciativa por parte de alguns interessados.

Impacto no mercado habitacional

A intervenção sobre as heranças indivisas surge articulada com um objetivo mais vasto: colocar no mercado casas que permanecem vazias ou juridicamente bloqueadas. O diagnóstico subjacente é o de que uma parte do parque habitacional não está disponível não por falta de interesse económico, mas por obstáculos legais, sucessórios e administrativos.
Ao permitir desencadear a venda do imóvel em contexto de herança indivisa, o Governo procura criar condições para que esses bens possam ser objeto de alienação, reabilitação ou afetação ao arrendamento. A expectativa é que a redução destes bloqueios contribua para um aumento da oferta habitacional, particularmente em zonas onde a escassez de casas disponíveis tem pressionado preços e dificultado o acesso à habitação.

Revisão de regras em matéria de despejos

O pacote aprovado em Conselho de Ministros inclui também alterações relacionadas com os despejos. Embora o debate legislativo ainda dependa do desenvolvimento parlamentar das propostas, a intenção anunciada é rever mecanismos que influenciam a capacidade dos proprietários para recuperar a disponibilidade dos imóveis em situações de incumprimento.
Esta vertente da reforma insere-se numa estratégia de reforço da confiança dos proprietários no mercado de arrendamento. A ideia subjacente é a de que um quadro jurídico mais previsível e operacional poderá reduzir a perceção de risco associada ao arrendamento urbano e favorecer a entrada de mais imóveis no mercado.

Horizonte normativo e implementação

De destacar que, ainda que este seja o conteúdo essencial da reforma anunciada, o percurso normativo passará por alterações no plano parlamentar, designadamente quanto aos termos concretos de aplicação, garantias procedimentais e articulação com o regime sucessório e processual vigente. O seu alcance concreto dependerá da formulação final do diploma e da forma como vier a ser densificado no processo legislativo.

A Comissão Europeia para a Eficiência da Justiça (CEPEJ), do Conselho da Europa, adotou em dezembro de 2025 um conjunto de Diretrizes sobre a utilização de IA generativa nos tribunais. A Direção-Geral da Política de Justiça (DGPJ) traduziu agora integralmente o documento para português, disponibilizando-o ao setor da justiça nacional.
As diretrizes são um roteiro prático para tribunais e demais equipamentos da administração da justiça.

Garantias judiciais

O documento é claro: o exercício da função jurisdicional pertence apenas aos juízes. Sistemas de IA generativa não podem decidir; apenas podem apoiar tarefas preparatórias.
Qualquer automatização tem de garantir sempre o direito de acesso a um tribunal e a um juiz humano. É vedada a substituição silenciosa de decisões judiciais por sistemas algorítmicos. Resultados produzidos pela IA generativa não têm valor vinculativo, nem devem criar pressão para que o juiz os siga.
Além disso, deve ficar claramente documentado quando a IA generativa é utilizada em qualquer aspeto da tomada de decisão judicial.
Também é exigida a pseudonimização dos dados e proibição de reutilização dos dados judiciais para treino de modelos sem autorização expressa.

Áreas adequadas para a utilização de IA

As diretrizes apontam várias áreas adequadas de utilização da IA, sobretudo de baixo risco, desde que com supervisão humana.
Na gestão documental e tratamento de informação, o documento refere usos para a IA, como o resumo de documentos, elaboração de índices, extração de dados relevantes para minutas e modelos, bem como a transcrição e geração de atas de audiências.
Nos serviços de informação ao público, a IA generativa pode permitir a criação de chatbots especializados para orientação procedimental em linguagem clara e ferramentas de tradução para linguagem simples, aumentando a acessibilidade das decisões.
No apoio à redação de atos judiciais, pode ser usada para minutas padronizadas de despachos de mero expediente ou decisões rotineiras, verificação de consistência interna de decisões e ligação entre articulados, sempre com verificação judicial obrigatória.
Para secretarias e gabinetes de apoio, antevê-se redução de trabalho repetitivo e melhoria da gestão de informação.
Para magistrados, a IA pode tornar-se uma ferramenta de apoio à pesquisa e estruturação de decisões, mas nunca substituindo a análise jurídica.

Aplicações inadequadas e limites éticos

Identificam-se também aplicações inadequadas da IA e zonas de risco, como sistemas proibidos ao abrigo do Regulamento Europeu da IA, nomeadamente de classificação social, avaliação de risco para prevenção de crimes ou inferência de emoções.
Sistemas de alto risco na justiça, que auxiliam a interpretação de factos e direito e aplicação ao caso concreto, só são admissíveis com requisitos muito estritos. A IA não deve substituir a apreciação da prova em julgamento, nem ser usada para análise de constitucionalidade ou conformidade com tratados internacionais, interpretação evolutiva de normas recentes não integradas no treino do modelo, ou casos que envolvam privação da liberdade, menores ou pessoas vulneráveis.
Ferramentas que atribuem pontuações de risco ou sugerem decisões em matéria penal ou de direitos fundamentais são frontalmente incompatíveis com as diretrizes. Advogados e magistrados devem ser extremamente cautelosos com sistemas que prometem prever sentenças ou probabilidades de êxito.

Soberania tecnológica e proteção de dados

Tribunais e administração da justiça terão de investir em plataformas próprias de IA generativa, seguras e auditáveis. Advogados e sociedades são fortemente desincentivados de usar ferramentas abertas com dados sensíveis de clientes, sob pena de risco sério de violação de deveres de sigilo e proteção de dados.

Deveres e responsabilidades das partes

Relativamente à utilização de IA generativa por advogados e litigantes, as diretrizes admitem a possibilidade de impor a obrigação de declarar quando se recorreu a sistemas de IA na preparação de documentos jurídicos, na investigação do processo ou na recolha de prova. Estão previstas sanções processuais em caso de omissão dessa declaração ou de dependência excessiva de conteúdos gerados por IA sem a devida verificação. Identificam-se condutas graves como a apresentação de prova fabricada, citações jurídicas inexistentes ou conteúdos gerados por IA que não tenham sido devidamente revistos, bem como tentativas de manipulação de sistemas de IA através de instruções ocultas em documentos ou a utilização de IA para criar vídeos ou provas gráficas fraudulentas.
Para a advocacia, cresce o risco de responsabilidade disciplinar e processual quando se utilizam ferramentas de IA sem validação adequada, tornando-se recomendável a adoção de políticas internas sobre uso de IA e procedimentos para confirmar jurisprudência e normas mencionadas pela tecnologia.

Formação e responsabilidade do Estado

A implementação exige a sensibilização e formação dos utilizadores. Juízes, magistrados do Ministério Público e funcionários judiciais devem receber formação adequada para compreender, gerir e avaliar criticamente as ferramentas disponíveis, evitando a confiança excessiva na exatidão dos sistemas. A literacia em IA passará a ser uma competência profissional essencial para quem trabalha na justiça.
Também refere o documento que “O Estado deve assumir a responsabilidade por quaisquer danos causados por erros judiciais ou falhas dos sistemas de IA generativa, em conformidade com os princípios existentes da responsabilidade do Estado. Nem a autonomia nem a complexidade tecnológica da IA generativa devem ser invocadas para isentar o Estado do seu dever de reparação”.

Implementação Gradual

A estratégia proposta defende uma abordagem por fases, começando por funções administrativas simples e progredindo para tarefas analíticas mais complexas apenas após avaliações de impacto positivas e testes-piloto. Será assim, de implementação gradual.