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No âmbito das decisões do Conselho de Ministros de 27 de março de 2026, o Governo aprovou um conjunto alargado de medidas inseridas no denominado “pacote da habitação”, com o objetivo de responder à pressão crescente sobre o mercado imobiliário em Portugal.

Entre as principais linhas de intervenção encontram-se alterações ao licenciamento urbanístico, incentivos fiscais dirigidos à promoção de habitação e mecanismos de estímulo ao arrendamento a preços acessíveis. No entanto, o Executivo deixou claro que estas medidas não esgotam a reforma estrutural em curso no setor.

Nesse contexto, foi sinalizada a intenção de avançar com a revisão de vários regimes jurídicos conexos ao mercado imobiliário — entre eles, o regime da mediação imobiliária, que actualmente consta da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

Uma reforma ainda sem diploma, mas com direção política definida

Apesar de ainda não existir qualquer diploma aprovado ou publicado, a inclusão da mediação imobiliária no âmbito das reformas em preparação não é um detalhe menor.

Trata-se de um setor que tem vindo a assumir um papel central na dinâmica do mercado imobiliário, funcionando como interface entre proprietários, compradores, investidores e arrendatários. A sua relevância económica e jurídica tem aumentado, mas a regulação aplicável tem permanecido relativamente estável nos últimos anos.

A sinalização do Governo aponta para uma revisão que poderá incidir sobre três eixos fundamentais:

• Reforço das exigências de acesso e exercício da atividade
  Poderá ser equacionado um endurecimento dos requisitos de licenciamento, qualificação profissional e idoneidade dos operadores, com o objetivo de elevar os padrões do setor.
• Aumento das obrigações de transparência e informação
  A mediação imobiliária envolve, frequentemente, operações de elevado valor económico e com impacto significativo na esfera jurídica dos particulares. Nesse sentido, é expectável um reforço das obrigações de informação pré-contratual, deveres de comunicação e regras aplicáveis à publicidade e promoção de imóveis.
• Maior fiscalização e responsabilização
  A tendência regulatória recente em vários setores aponta para um aumento dos mecanismos de controlo e para o agravamento das consequências do incumprimento. A mediação imobiliária não deverá ser exceção, podendo vir a ser alvo de um quadro sancionatório mais exigente.

Integração numa estratégia mais ampla para o setor imobiliário

A eventual revisão do regime da mediação imobiliária não pode ser analisada de forma isolada. Pelo contrário, deve ser enquadrada numa estratégia mais ampla de reorganização do setor, que inclui alterações relevantes ao nível do ordenamento do território, licenciamento e políticas de habitação.

O objetivo parece claro: criar um sistema mais eficiente, transparente e previsível, capaz de responder simultaneamente à necessidade de aumento da oferta e à proteção dos diversos intervenientes no mercado.

Neste contexto, a mediação imobiliária surge como um elemento-chave, dado o seu papel na concretização prática das transações.

Impacto esperado para os profissionais do setor

Para os profissionais da área — nomeadamente mediadores imobiliários, advogados, consultores e investidores — esta sinalização representa um momento de transição que exige atenção.

A ausência de um diploma concreto não afasta a necessidade de preparação. Pelo contrário, antecipa um período em que será determinante:

• acompanhar de perto a evolução legislativa;
• compreender o sentido das alterações em preparação;
• ajustar práticas e procedimentos internos;
• antecipar riscos de incumprimento num cenário regulatório potencialmente mais exigente.

A experiência recente noutros domínios — como a cibersegurança ou o branqueamento de capitais — demonstra que o principal risco raramente está apenas na infração em si, mas sim na falta de preparação para cumprir novas obrigações legais.

Um setor sob pressão e em transformação

A decisão de rever o regime da mediação imobiliária surge num momento particularmente sensível para o mercado imobiliário em Portugal.

A escassez de oferta, a subida dos preços, a pressão sobre o arrendamento e o crescente escrutínio público e político sobre o setor criaram um contexto em que a intervenção legislativa se tornou inevitável.

Neste cenário, a mediação imobiliária deixa de ser apenas uma atividade intermediária para assumir um papel estruturante — e, como tal, sujeita a maior exigência regulatória.

Embora ainda não sejam conhecidos os contornos concretos da futura legislação, a mensagem do Governo é inequívoca: o regime da mediação imobiliária será revisto.

Para os operadores do setor, a diferença entre adaptação e risco jurídico poderá residir, mais uma vez, na capacidade de antecipar.

Num mercado cada vez mais regulado, quem compreender primeiro as mudanças estará em vantagem.

O Governo aprovou, em Conselho de Ministros na passada quinta-feira, uma proposta de lei que pretende alterar profundamente o modelo de fiscalização dos contratos públicos em Portugal, eliminando o controlo prévio do Tribunal de Contas para contratos até 10 milhões de euros.

A medida, integrada na reforma da Lei de Organização e Processo do Tribunal de Contas, representa uma mudança estrutural no sistema de controlo da despesa pública, ao fazer depender a fiscalização menos de um controlo prévio e mais de mecanismos posteriores e internos.

A principal alteração consiste no aumento significativo do limiar a partir do qual os contratos estão sujeitos a visto prévio. O novo limite passa dos atuais cerca de 750 mil euros para 10 milhões de euros, o que, segundo o Governo, permitirá eliminar mais de 90% das fiscalizações prévias atualmente existentes.

Na prática, a maioria dos contratos públicos deixará de depender de validação prévia para produzir efeitos, passando a poder ser executada imediatamente após a sua celebração.

Para contratos de valor superior a 10 milhões de euros, o modelo também se altera. A submissão ao visto prévio deixa de ser obrigatória e passa a depender da decisão da entidade adjudicante.

Em alternativa, essas entidades poderão adotar sistemas de controlo interno reforçados, desde que certificados pela Inspeção-Geral de Finanças, ficando assim dispensadas da fiscalização prévia.

Esta solução aproxima o sistema português de modelos já adotados noutros países europeus, onde o controlo prévio é menos frequente.

A reforma implica também uma reconfiguração do papel do Tribunal de Contas, que passa a centrar-se sobretudo na fiscalização concomitante e sucessiva — isto é, realizada durante ou após a execução dos contratos — em vez de atuar antes da sua produção de efeitos.

Paralelamente, a lei clarifica que o tribunal deve limitar-se à apreciação da legalidade dos atos, deixando de avaliar a sua oportunidade ou conveniência administrativa.

Entre as alterações aprovadas está ainda a separação entre funções de auditoria e funções jurisdicionais dentro do próprio Tribunal de Contas, impedindo que o mesmo juiz participe nas fases de investigação e julgamento de um processo.

Segundo o Governo, esta medida visa reforçar a imparcialidade e a credibilidade do sistema de fiscalização financeira.

A proposta introduz também mudanças no regime de responsabilidade financeira dos gestores públicos. De acordo com o Executivo, essa responsabilidade passa a estar limitada a situações de dolo ou culpa grave, eliminando a responsabilização por erros meramente formais.

O objetivo é aproximar o regime aplicável aos gestores públicos daquele que vigora no setor privado, tornando-o mais “proporcional e razoável”.

O ministro Adjunto e da Reforma do Estado, Gonçalo Matias, classificou a iniciativa como uma “reforma de fundo”, destinada a tornar a Administração Pública mais ágil sem comprometer o escrutínio.

Segundo o Governo, o modelo anterior assentava num excesso de controlo prévio que atrasava a execução de projetos e dispersava recursos, sem ganhos claros na qualidade da despesa pública.

A proposta não é, contudo, consensual. A presidente do Tribunal de Contas já alertou para o risco de a eliminação do controlo prévio poder conduzir a um relaxamento no cumprimento das regras legais e a uma maior exposição das finanças públicas.

A proposta de lei aprovada pelo Governo terá ainda de ser apreciada pela Assembleia da República e posteriormente promulgada pelo Presidente da República antes de entrar em vigor.

Se for aprovada nos termos atuais, esta reforma representará uma das alterações mais significativas das últimas décadas no sistema de controlo da contratação pública em Portugal.

O Conselho de Ministros aprovou recentemente um diploma que procede à alteração do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), no âmbito da Lei n.º 9-B/2026 de 6 de março. A iniciativa insere-se numa linha de reforma orientada para a simplificação administrativa e para a aceleração dos procedimentos urbanísticos.
As alterações agora aprovadas introduzem mudanças relevantes na forma como os atos de controlo urbanístico são conduzidos, com impacto direto na atividade de promotores, técnicos e entidades administrativas.

Redução do controlo prévio em determinadas operações

Um dos eixos centrais da reforma consiste na diminuição dos casos sujeitos a controlo prévio por parte das câmaras municipais. Em determinadas operações urbanísticas, o modelo passa a privilegiar mecanismos de comunicação prévia ou mesmo a dispensa de controlo administrativo inicial.
Esta alteração representa uma inversão parcial da lógica tradicional do regime, que assentava predominantemente na necessidade de licenciamento ou autorização prévia.

Reforço da responsabilidade dos intervenientes

Em paralelo com a simplificação procedimental, o diploma reforça o papel e a responsabilidade dos técnicos envolvidos nas operações urbanísticas, nomeadamente autores de projetos e diretores de obra.
A redução do controlo administrativo prévio é compensada por uma maior responsabilização técnica e jurídica, incluindo a exigência de conformidade com normas legais e regulamentares, cuja verificação poderá ocorrer em momento posterior.

Aumento do controlo sucessivo

Outra das alterações relevantes prende-se com o reforço dos mecanismos de fiscalização a posteriori. A administração mantém poderes de controlo, mas estes passam, em maior medida, a ser exercidos após a realização das operações.
Este modelo implica que eventuais desconformidades possam ser detetadas numa fase posterior, com consequências que podem incluir a reposição da legalidade, sanções contraordenacionais ou outras medidas administrativas.

Simplificação de procedimentos e prazos

O diploma introduz ainda medidas destinadas a reduzir a complexidade dos procedimentos e a encurtar prazos de decisão. Entre estas medidas incluem-se:

• a uniformização de regras aplicáveis a diferentes tipos de operações urbanísticas,
• a clarificação de conceitos utilizados no regime,
• e a agilização de etapas procedimentais.

O objetivo declarado é aumentar a eficiência administrativa e reduzir os tempos de resposta.

Articulação com instrumentos de gestão territorial

As alterações ao RJUE exigem também uma leitura articulada com os instrumentos de gestão territorial, nomeadamente planos diretores municipais e outros instrumentos de planeamento.
A aplicação prática do novo regime dependerá, em larga medida, da forma como estas normas se compatibilizam com as regras já existentes ao nível do ordenamento do território.

Impacto esperado

O novo enquadramento aponta para um modelo mais ágil, mas simultaneamente mais exigente do ponto de vista técnico. A diminuição do controlo prévio poderá traduzir-se numa maior celeridade na execução de operações urbanísticas, mas também num aumento da necessidade de rigor na fase de preparação e execução dos projetos.
Especialistas do setor antecipam que a transição para este modelo possa gerar, numa fase inicial, dúvidas interpretativas e desafios na aplicação prática das novas regras.

Entrada em vigor

O diploma aprovado pelo Conselho de Ministros aguarda os trâmites subsequentes, incluindo eventual promulgação e publicação em Diário da República.

Governo aprova proposta de lei para reforçar e acelerar o afastamento coercivo de cidadãos estrangeiros em situação irregular.
 
O Conselho de Ministros aprovou, em 19 de março de 2026, uma proposta de lei destinada a reforçar e acelerar o regime de afastamento coercivo de cidadãos estrangeiros que se encontrem em situação irregular em Portugal. O diploma segue agora para apreciação pela Assembleia da República.
 
O Executivo enquadra esta alteração legislativa como uma reforma considerada necessária para tornar mais eficaz o sistema de retorno e dar resposta às dificuldades de execução verificadas no regime ainda em vigor.
 
Entre as principais mudanças anunciadas, destaca-se a eliminação da notificação para abandono voluntário, entendida como uma etapa administrativa redundante. Apesar disso, mantém-se a aposta no retorno voluntário, que o Governo pretende favorecer e incentivar, incluindo com a possibilidade de apoios de natureza financeira.
 
A proposta prevê igualmente um alargamento muito significativo dos prazos de detenção no âmbito do afastamento coercivo. Os atuais 60 dias passam para um prazo que pode atingir 360 dias, acrescido de mais 180 dias com vista a assegurar a concretização efetiva do retorno, o que, na prática, pode conduzir a uma permanência até 18 meses em centros de instalação temporária.
 
Outro dos eixos centrais da reforma consiste em evitar que pedidos de asilo sejam utilizados apenas para protelar ou impedir o afastamento. Nesse contexto, o novo modelo admite o avanço simultâneo dos processos de asilo e de expulsão. Foi também anunciada uma redução das situações em que os recursos têm efeito suspensivo, com o objetivo de evitar atrasos na execução das decisões.
 
No plano operacional, o processo de retorno passará a estar centralizado na Unidade Nacional de Estrangeiros e Fronteiras da PSP, entidade que ficará responsável pela execução deste regime, caso a proposta venha a ser aprovada.
 
A proposta inclui ainda medidas de coação alternativas à detenção, como a entrega de documentos de viagem ou a prestação de caução, procurando reservar a detenção para situações subsidiárias, isto é, como último recurso, embora dentro de um enquadramento legal mais amplo.
 
São também revistos os critérios que atualmente podem impedir a expulsão, passando a exigir-se uma ligação efetiva ao país. Paralelamente, prevê-se o alargamento dos prazos de interdição de entrada em território nacional aplicáveis após o afastamento coercivo.
 
O Governo esclareceu ainda um ponto específico relativo a adultos com filhos menores em situação regular. Nessas situações, quando existam filhos menores acompanhados, de nacionalidade estrangeira e com residência legal, os pais apenas podem ser expulsos se tiverem sido condenados por crimes graves ou se constituírem ameaça à ordem pública ou à segurança interna. Nesses casos, os menores acompanham os pais no processo de expulsão.
 
Em termos jurídicos e político-legislativos, esta proposta revela um reforço do peso atribuído à efetividade das decisões de afastamento, à capacidade de execução administrativa e ao controlo da permanência irregular em território nacional. Ao mesmo tempo, o diploma tenderá a suscitar debate parlamentar e jurídico quanto ao equilíbrio entre eficácia procedimental, garantias de defesa, tutela dos direitos fundamentais e proteção da unidade familiar.

Em 12 de março de 2026, o Conselho de Ministros aprovou um conjunto de medidas no domínio da habitação, com impacto direto no regime das heranças indivisas, na mobilização de imóveis devolutos e na revisão de mecanismos associados aos despejos. A 18 de março de 2026, iniciou-se a discussão política destas soluções com os partidos, no quadro do processo legislativo subsequente.

O objetivo político e legislativo anunciado passa por aumentar a disponibilidade de habitação, removendo entraves jurídicos e procedimentais que, em muitos casos, têm mantido imóveis fora do mercado durante largos períodos.

Heranças indivisas: desbloqueio da venda de imóveis

Um dos pontos centrais da reforma incide sobre os imóveis integrados em heranças indivisas. Nestes casos, a falta de entendimento entre herdeiros tem frequentemente impedido a venda, o arrendamento ou até a regularização da situação patrimonial dos bens, prolongando situações de inércia durante anos.
A solução aprovada pelo Governo prevê que um único herdeiro possa pedir a venda de um imóvel, sem depender do acordo de todos os restantes interessados. A medida traduz uma alteração relevante face à lógica de bloqueio que, na prática, vinha resultando da exigência de consenso familiar para a alienação do bem.
Do ponto de vista jurídico, trata-se de uma opção orientada para a superação de impasses sucessórios, procurando evitar que divergências entre comproprietários ou herdeiros continuem a retirar imóveis do circuito económico e habitacional.
Em termos práticos, a alteração poderá ter especial relevância em patrimónios herdados com múltiplos sucessores, sobretudo quando existe dispersão geográfica dos herdeiros, litígios familiares prolongados ou simples ausência de iniciativa por parte de alguns interessados.

Impacto no mercado habitacional

A intervenção sobre as heranças indivisas surge articulada com um objetivo mais vasto: colocar no mercado casas que permanecem vazias ou juridicamente bloqueadas. O diagnóstico subjacente é o de que uma parte do parque habitacional não está disponível não por falta de interesse económico, mas por obstáculos legais, sucessórios e administrativos.
Ao permitir desencadear a venda do imóvel em contexto de herança indivisa, o Governo procura criar condições para que esses bens possam ser objeto de alienação, reabilitação ou afetação ao arrendamento. A expectativa é que a redução destes bloqueios contribua para um aumento da oferta habitacional, particularmente em zonas onde a escassez de casas disponíveis tem pressionado preços e dificultado o acesso à habitação.

Revisão de regras em matéria de despejos

O pacote aprovado em Conselho de Ministros inclui também alterações relacionadas com os despejos. Embora o debate legislativo ainda dependa do desenvolvimento parlamentar das propostas, a intenção anunciada é rever mecanismos que influenciam a capacidade dos proprietários para recuperar a disponibilidade dos imóveis em situações de incumprimento.
Esta vertente da reforma insere-se numa estratégia de reforço da confiança dos proprietários no mercado de arrendamento. A ideia subjacente é a de que um quadro jurídico mais previsível e operacional poderá reduzir a perceção de risco associada ao arrendamento urbano e favorecer a entrada de mais imóveis no mercado.

Horizonte normativo e implementação

De destacar que, ainda que este seja o conteúdo essencial da reforma anunciada, o percurso normativo passará por alterações no plano parlamentar, designadamente quanto aos termos concretos de aplicação, garantias procedimentais e articulação com o regime sucessório e processual vigente. O seu alcance concreto dependerá da formulação final do diploma e da forma como vier a ser densificado no processo legislativo.

A Comissão Europeia para a Eficiência da Justiça (CEPEJ), do Conselho da Europa, adotou em dezembro de 2025 um conjunto de Diretrizes sobre a utilização de IA generativa nos tribunais. A Direção-Geral da Política de Justiça (DGPJ) traduziu agora integralmente o documento para português, disponibilizando-o ao setor da justiça nacional.
As diretrizes são um roteiro prático para tribunais e demais equipamentos da administração da justiça.

Garantias judiciais

O documento é claro: o exercício da função jurisdicional pertence apenas aos juízes. Sistemas de IA generativa não podem decidir; apenas podem apoiar tarefas preparatórias.
Qualquer automatização tem de garantir sempre o direito de acesso a um tribunal e a um juiz humano. É vedada a substituição silenciosa de decisões judiciais por sistemas algorítmicos. Resultados produzidos pela IA generativa não têm valor vinculativo, nem devem criar pressão para que o juiz os siga.
Além disso, deve ficar claramente documentado quando a IA generativa é utilizada em qualquer aspeto da tomada de decisão judicial.
Também é exigida a pseudonimização dos dados e proibição de reutilização dos dados judiciais para treino de modelos sem autorização expressa.

Áreas adequadas para a utilização de IA

As diretrizes apontam várias áreas adequadas de utilização da IA, sobretudo de baixo risco, desde que com supervisão humana.
Na gestão documental e tratamento de informação, o documento refere usos para a IA, como o resumo de documentos, elaboração de índices, extração de dados relevantes para minutas e modelos, bem como a transcrição e geração de atas de audiências.
Nos serviços de informação ao público, a IA generativa pode permitir a criação de chatbots especializados para orientação procedimental em linguagem clara e ferramentas de tradução para linguagem simples, aumentando a acessibilidade das decisões.
No apoio à redação de atos judiciais, pode ser usada para minutas padronizadas de despachos de mero expediente ou decisões rotineiras, verificação de consistência interna de decisões e ligação entre articulados, sempre com verificação judicial obrigatória.
Para secretarias e gabinetes de apoio, antevê-se redução de trabalho repetitivo e melhoria da gestão de informação.
Para magistrados, a IA pode tornar-se uma ferramenta de apoio à pesquisa e estruturação de decisões, mas nunca substituindo a análise jurídica.

Aplicações inadequadas e limites éticos

Identificam-se também aplicações inadequadas da IA e zonas de risco, como sistemas proibidos ao abrigo do Regulamento Europeu da IA, nomeadamente de classificação social, avaliação de risco para prevenção de crimes ou inferência de emoções.
Sistemas de alto risco na justiça, que auxiliam a interpretação de factos e direito e aplicação ao caso concreto, só são admissíveis com requisitos muito estritos. A IA não deve substituir a apreciação da prova em julgamento, nem ser usada para análise de constitucionalidade ou conformidade com tratados internacionais, interpretação evolutiva de normas recentes não integradas no treino do modelo, ou casos que envolvam privação da liberdade, menores ou pessoas vulneráveis.
Ferramentas que atribuem pontuações de risco ou sugerem decisões em matéria penal ou de direitos fundamentais são frontalmente incompatíveis com as diretrizes. Advogados e magistrados devem ser extremamente cautelosos com sistemas que prometem prever sentenças ou probabilidades de êxito.

Soberania tecnológica e proteção de dados

Tribunais e administração da justiça terão de investir em plataformas próprias de IA generativa, seguras e auditáveis. Advogados e sociedades são fortemente desincentivados de usar ferramentas abertas com dados sensíveis de clientes, sob pena de risco sério de violação de deveres de sigilo e proteção de dados.

Deveres e responsabilidades das partes

Relativamente à utilização de IA generativa por advogados e litigantes, as diretrizes admitem a possibilidade de impor a obrigação de declarar quando se recorreu a sistemas de IA na preparação de documentos jurídicos, na investigação do processo ou na recolha de prova. Estão previstas sanções processuais em caso de omissão dessa declaração ou de dependência excessiva de conteúdos gerados por IA sem a devida verificação. Identificam-se condutas graves como a apresentação de prova fabricada, citações jurídicas inexistentes ou conteúdos gerados por IA que não tenham sido devidamente revistos, bem como tentativas de manipulação de sistemas de IA através de instruções ocultas em documentos ou a utilização de IA para criar vídeos ou provas gráficas fraudulentas.
Para a advocacia, cresce o risco de responsabilidade disciplinar e processual quando se utilizam ferramentas de IA sem validação adequada, tornando-se recomendável a adoção de políticas internas sobre uso de IA e procedimentos para confirmar jurisprudência e normas mencionadas pela tecnologia.

Formação e responsabilidade do Estado

A implementação exige a sensibilização e formação dos utilizadores. Juízes, magistrados do Ministério Público e funcionários judiciais devem receber formação adequada para compreender, gerir e avaliar criticamente as ferramentas disponíveis, evitando a confiança excessiva na exatidão dos sistemas. A literacia em IA passará a ser uma competência profissional essencial para quem trabalha na justiça.
Também refere o documento que “O Estado deve assumir a responsabilidade por quaisquer danos causados por erros judiciais ou falhas dos sistemas de IA generativa, em conformidade com os princípios existentes da responsabilidade do Estado. Nem a autonomia nem a complexidade tecnológica da IA generativa devem ser invocadas para isentar o Estado do seu dever de reparação”.

Implementação Gradual

A estratégia proposta defende uma abordagem por fases, começando por funções administrativas simples e progredindo para tarefas analíticas mais complexas apenas após avaliações de impacto positivas e testes-piloto. Será assim, de implementação gradual.

1. Pacote fiscal da habitação: em que ponto estamos?

O Parlamento concluiu a votação, na especialidade e em votação final global, da Proposta de Lei n.º 47/XVII/1, que autoriza o Governo a aprovar um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinadas a incentivar a oferta de habitação.
O diploma segue agora para promulgação presidencial, prevendo-se a sua entrada em vigor nos próximos meses.

Mais do que um simples ajustamento técnico, o pacote redesenha responsabilidades entre promotores e adquirentes, introduz novos incentivos fiscais ao arrendamento e clarifica o regime de IVA aplicável à construção e reabilitação habitacional.

2. IVA reduzido na construção e reabilitação: benefício sob condição

Uma das ideias centrais do pacote é a aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) a determinadas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para:

• Venda a “preço moderado” para habitação própria e permanente; ou
• Arrendamento habitacional a “renda moderada”.

O adquirente que beneficie do IVA reduzido deve afetar o imóvel a habitação própria e permanente e manter essa afetação por um período mínimo de 12 meses.
Se estas condições não forem cumpridas, aplica-se um agravamento de IMT em 10 pontos percentuais e, no caso de construção de habitação própria e permanente, o adquirente pode perder o benefício de restituição parcial do IVA suportado na empreitada.
São admitidas exceções quando a perda da afetação decorre de circunstâncias excecionais, designadamente alteração da composição do agregado familiar (casamento, união de facto, dissolução da relação, aumento de dependentes, entre outras situações similares apreciadas casuisticamente).

Em paralelo, os promotores deixam de ser penalizados se, após a venda, o adquirente não cumprir o destino habitacional, desde que o preço de venda respeite o limite de “preço moderado” e não seja manifesto que o imóvel nunca teve intenção séria de ser usado como habitação própria e permanente do adquirente.
Na prática, reforça-se um regime “amigo do investidor”, reduzindo o risco fiscal a jusante para promotores e transferindo para o adquirente a obrigação de garantir a utilização adequada do imóvel.

3. Aplicação no tempo da taxa reduzida de IVA e da restituição parcial de IVA

O texto final da Proposta de Lei detalha de forma mais rigorosa a aplicação no tempo da taxa reduzida de IVA e da restituição parcial de IVA:

• Âmbito temporal das empreitadas: a iniciativa procedimental (pedido de licenciamento, comunicação prévia ou comunicação de início de trabalhos, conforme o tipo de obra) deve ocorrer entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
• Exigibilidade do IVA: o IVA das respetivas faturas deve ser exigível até 31 de dezembro de 2032.

4. Mais-valias imobiliárias em IRS: maior flexibilidade no reinvestimento

O regime de isenção de tributação em IRS dos ganhos obtidos na transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente é ajustado para acomodar situações em que o reinvestimento não se concretiza por motivos alheios ao contribuinte.

Passam a ser expressamente abrangidos casos em que, por facto superveniente (por exemplo, litígio sobre o imóvel ou impossibilidade de cumprimento do contrato), o contribuinte fica impedido de concluir a aquisição.

Nestes casos, pode admitir-se a suspensão ou prorrogação do prazo legal de reinvestimento ou a manutenção da isenção de tributação das mais-valias, desde que se demonstre que o incumprimento não é imputável ao sujeito passivo.

5. Arrendamento habitacional: nova fiscalidade do rendimento predial

O pacote fiscal aprofunda o tratamento favorável ao arrendamento habitacional, com impacto tanto em IRS como em IRC.

• Taxa reduzida de IRS (tributação autónoma):
  Aplicação de uma taxa de 10% sobre rendimentos prediais (arrendamento e subarrendamento habitacional) obtidos até ao final de 2029, desde que as rendas mensais não excedam 2.300 €.
• Enquadramento em IRS/IRC:
  Para entidades sujeitas a IRC, estes rendimentos são considerados apenas em 50% para efeitos de tributação.
  Alarga-se este tratamento favorável a sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada que enquadrem estes rendimentos na categoria B, aproximando o regime de quem desenvolve profissionalmente atividade de arrendamento ao das sociedades.
• Retenção na fonte:
  Prevê-se a redução da retenção na fonte para 10% quando a entidade pagadora disponha (ou deva dispor) de contabilidade organizada e esteja obrigada a efetuar retenção sobre rendimentos da categoria F.

Em termos práticos, o regime distingue claramente entre os particulares que encaram o arrendamento como complemento de rendimento e os operadores profissionais (pessoas singulares com contabilidade organizada e pessoas coletivas), para quem o pacote cria um conjunto de incentivos coerentes à profissionalização da gestão de imóveis.

A Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA) anunciou, no passado 24 de fevereiro, a abertura do portal de renovações para autorizações de residência com caducidade em maio e junho de 2026. Quem se encontra nessa situação já pode submeter o pedido online, sem necessidade de aguardar pela proximidade da data de vencimento.

Em comunicado, a Agência justificou a abordagem com o objetivo de “garantir maior eficiência nos procedimentos e reduzir ao mínimo qualquer constrangimento para os cidadãos”.

O modelo de renovação digital e faseada, mês a mês, foi implementado em julho de 2025, com a criação de um portal específico para o efeito. O ponto de partida foi uma situação crítica acumulada ao longo de anos: a AIMA estimou que mais de 374 mil pessoas tinham títulos de residência expirados – documentos com caducidade entre fevereiro de 2020 e junho de 2025 – sem acesso a um mecanismo eficaz de regularização. O impacto foi amplo: dificuldades laborais, limitações de circulação e insegurança jurídica generalizada.

Para dar resposta a esta situação, funcionou durante meses uma Estrutura de Missão dedicada ao atendimento presencial. Essa estrutura foi encerrada no final de dezembro de 2025, pelo que todos os serviços da AIMA estão agora concentrados nos postos regulares, o que torna ainda mais relevante a utilização do portal online e a antecipação dos pedidos de renovação.

Atenção: renovar não equivale a receber o cartão – o problema dos atrasos

A abertura antecipada do portal é uma boa notícia, mas não elimina um problema estrutural que persiste: a demora na emissão e entrega dos novos cartões após a renovação. O prazo legalmente previsto para decisão e expedição do documento é de 60 dias, mas há relatos consistentes de incumprimento desse prazo.

Para mitigar os efeitos desse atraso, a AIMA tem disponibilizado no portal comprovativos de deferimento das renovações. Estes comprovativos são úteis, mas a sua aceitação não é uniforme: na prática, há entidades públicas e privadas que não os reconhecem, com consequências práticas que incluem impedimentos laborais e outros prejuízos financeiros.

Adicionalmente, a ausência de documentação válida tem gerado receio de saída do território nacional, dado o risco de dificuldades no regresso, o que tem sido agravada por um contexto de maior fiscalização nos espaços públicos.

No entanto, lembre-se: submeta o pedido o quanto antes, mesmo que o vencimento seja em maio ou junho – o portal já está disponível.
Verifique e atualize os dados de morada, pois erros na morada têm sido apontados como causa frequente de devoluções de cartões.
Guarde toda a documentação do processo: comprovativo de submissão, referências, recibos e capturas do estado do pedido.
Se o atraso estiver a causar prejuízo concreto (laboral, financeiro ou de outra natureza), procure aconselhamento jurídico para avaliar as vias administrativas e contenciosas disponíveis.

A Comissão Europeia prepara-se para apresentar, em março, uma proposta legislativa de elevado impacto para o ecossistema empresarial: o 28.º regime, também designado como “EU Inc.”. Este projeto visa criar um quadro jurídico societário único e harmonizado, que coexistirá de forma facultativa com os 27 sistemas nacionais atuais.

Desburocratização, redução de custos administrativos e unificação de procedimentos

O núcleo desta reforma é a criação de uma nova forma jurídica que permita às empresas – especialmente startups e scale-ups – operar em todo o mercado único sob as mesmas regras. A proposta prevê um modelo de registo 100% digital, que poderá ser concluído em apenas 24 a 48 horas, com um capital social mínimo simbólico.

Com o modelo unificado, as empresas deixariam de enfrentar a fragmentação de 27 ordenamentos jurídicos diferentes, eliminando a necessidade de adaptar contratos, regras fiscais, estruturas de governação e modelos de responsabilidade a cada Estado-membro onde pretendam atuar.

Com a simplificação burocrática, o 28.º regime tem como objetivo a captação de investimento. Atualmente, a diversidade de regras nacionais sobre insolvência, garantias e participações sociais afasta o capital de risco internacional. Com um estatuto uniforme, a União Europeia pretende tornar-se um bloco mais legível e atrativo para o financiamento global, aumentando a segurança e facilitando a escala transfronteiriça de empresas inovadoras.

Desafios do projeto

Apesar do entusiasmo do setor tecnológico, o projeto enfrenta resistências. Críticos alertam para o risco de as empresas escolherem o regime europeu para contornar normas nacionais mais rigorosas de proteção laboral e outras. Outro ponto sensível é a fiscalidade: embora a Comissão assegure que os impostos continuam a ser uma competência nacional, a existência de uma forma societária única forçará, inevitavelmente, uma discussão sobre a repartição da matéria coletável entre os Estados-membros.

Reconhecimento automático e mobilidade

Um dos pilares fundamentais deste regime será o reconhecimento automático da personalidade jurídica da empresa em todos os Estados-membros, sem necessidade de procedimentos adicionais de registo local ou sucursais complexas. Esta mobilidade seria suportada por um registo comercial central da UE, que funcionaria como um repositório único de dados societários, garantindo segurança jurídica e transparência imediata para parceiros comerciais e autoridades em qualquer ponto da União.

Impacto jurídico e o futuro

Para os escritórios de advogados e departamentos jurídicos, o 28.º regime representará uma mudança de paradigma no planeamento societário. A escolha entre o direito nacional e o regime europeu passará a ser uma decisão estratégica fundamental, exigindo uma análise detalhada de custos de contexto, flexibilidade de governação e proteção de ativos. Embora o regime seja voluntário, a sua adoção em massa poderá transformar o “EU Inc.” no padrão de facto para qualquer empresa com ambição internacional, remetendo os sistemas nacionais para uma função essencialmente local.

O calendário aponta para um debate intenso no Parlamento Europeu e no Conselho ao longo de 2026. Acompanhar a evolução desta temática é imperativo para antecipar as novas estruturas de investimento e as oportunidades de expansão que este mercado único digital e jurídico tem a oferecer.

Conhece as alterações ao Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (RMAL) que estão em vigor desde 6 de dezembro de 2025? As alterações, promovidas pelo Aviso n.º 29926-A/2025/2, de 5 de dezembro, representam importante reforma para o setor. Apresentamos abaixo as principais mudanças a ter em conta:

1. Áreas de Contenção na cidade de Lisboa

A alteração ao RMAL implementou um sistema de monitorização mensal que opera em três escalas sobrepostas: concelho, freguesia e bairro.

Contenção Absoluta (Rácio ≥ 10%): nestas zonas, o bloqueio a novos registos é quase total. Nestas áreas, a prioridade municipal é a salvaguarda do uso habitacional, impedindo qualquer incremento da oferta de AL.

Contenção Relativa (Rácio entre 5% e 10%): nestas zonas a regra é a interdição, mas admite-se a concessão de novos títulos em situações de exceção estrita. Estas exceções estão geralmente vinculadas a operações de reabilitação urbana de edifícios em estado de conservação “Péssimo” ou “Mau”, ou à modalidade de “quartos” na residência permanente do titular.

2. Novos registos de AL em áreas de contenção

Para a atribuição de novos registos de AL, o RMAL distingue consoante a área seja de contenção absoluta ou relativa:

Contenção absoluta:

Não são admitidos novos registos, salvo autorização excecional da Câmara Municipal de Lisboa quando digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos e quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação.

Contenção relativa:

Novos registos dependem igualmente de autorização excecional, bastando verificar-se uma das condições acima.
Admite-se ainda registo na modalidade “quarto” em imóveis T2 ou superiores, se forem residência permanente do titular (com domicílio fiscal há mais de três anos), com os seguintes limites:

• T2: 1 unidade de AL;
• Superior a T2: até 2 unidades de AL.

Prazos:

A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção é conferida por um prazo de cinco anos, não renovável enquanto se mantiver a classificação de área de contenção.

A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção relativa na modalidade “quarto” é conferida pelo prazo de um ano, renovável por períodos sucessivos, desde que se verifique a manutenção do cumprimento dos requisitos respetivos.

3. Restrições à Transmissibilidade

Nas zonas de contenção, a transmissão da titularidade do registo (seja por venda do imóvel ou cessão da exploração) nas modalidades de “moradia” ou “apartamento” implica a caducidade do título. O novo adquirente não “herda” o direito de exploração, tendo de submeter um novo pedido que será avaliado à luz dos rácios de contenção do momento – o que, na prática, pode significar a impossibilidade de manter a atividade de AL após a venda.

4. Suspensão da exploração para arrendamento habitacional

O alteração introduz ao RMAL uma flexibilidade: a possibilidade de suspender a atividade de AL por um período de até 5 anos para converter o imóvel em arrendamento urbano.
Mas atenção: a reativação do AL finda a suspensão está condicionada à existência de “vagas” nos rácios de contenção da zona à data do pedido de retoma. Se a zona estiver em contenção absoluta no futuro, o proprietário poderá entrar numa lista de espera.

5. Reforço do Poder dos Condomínios e Fiscalização

A convivência entre turistas e residentes ganha novos contornos legais. O RMAL estabelece que o Município deve decidir sobre pedidos de cancelamento de registos apresentados por condomínios (devido a perturbações reiteradas) num prazo máximo de 90 dias. Além disso, a instrução de novos processos de registo passa a exigir a apresentação do regulamento do condomínio, garantindo que a atividade está em conformidade com as regras internas do edifício.