O Governo submeteu à Assembleia da República, com carácter de urgência, um conjunto alargado de propostas legislativas com impacto fiscal e urbanístico destinadas a aumentar a oferta de habitação (construção e arrendamento), combinando reduções/isenções tributárias com simplificação de licenciamento. Importa sublinhar que se trata de iniciativas ainda dependentes de aprovação parlamentar, sem garantia de viabilização.

1) “Rendas moderadas” (até 2.300€/mês): incentivos ao senhorio e ao investimento

O pacote cria um eixo central para rendas até 2.300€, prevendo:

• IRS sobre rendimentos prediais: redução da taxa de 25% para 10%, aplicável a contratos novos e existentes neste patamar.
• IRC: tributação apenas sobre 50% dos rendimentos prediais obtidos por empresas com arrendamento até 2.300€.
• Mais-valias: isenção de mais-valias imobiliárias quando haja venda e reinvestimento em imóvel destinado a arrendamento a preços moderados (nos termos e condições do regime).

2) Criação de “Contratos de Investimento para Arrendamento” (CIA) com o IHRU

Prevê-se um regime contratual (até 25 anos) entre investidor e IHRU, para projetos de construção, reabilitação ou aquisição destinados a arrendamento/subarrendamento habitacional, com requisitos como:

• Aplicação a rendas moderadas (≤ 2.300€);
• Afetação de 70% da área ao arrendamento;
• Obrigação de disponibilização para arrendar por um mínimo de 8 meses/ano (por cada ano completo de vigência).

Em contrapartida, são previstos benefícios como isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de terrenos/prédios para esse fim, isenção de IMI por até 8 anos (seguida de redução), isenção de AIMI, e referência à aplicação de IVA a 6% na construção, entre outros.

3) Arrendamento acessível (RSAA): benefícios para proprietários e investidores

No âmbito do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) — em que a renda é limitada (p.ex., por referência à mediana por m² no concelho) — o pacote aponta para:

• isenção de IRS/IRC sobre rendimentos prediais de contratos de arrendamento acessível;
• incentivos para investimento via organismos de investimento alternativo, com possível isenção até 30% dos rendimentos quando o investimento cumpra as condições do regime.

4) Medidas para inquilinos: dedução das rendas em IRS

A dedução específica de rendas em IRS é reforçada:

• teto passa de 800€ para 900€ em 2026;
• e para 1.000€ em 2027 e anos seguintes.

5) IVA a 6% na construção: aplicação condicionada e reembolso em autoconstrução

A descida do IVA na construção para 6% é enquadrada por condições, incluindo:

• aplicação a habitação a “preço moderado” (até 648.000€ na venda e até 2.300€ no arrendamento);
• exigência de venda/arrendamento no prazo máximo de 2 anos;
• no arrendamento, obrigação de manter arrendado por pelo menos 3 anos (seguidos ou interpolados).

Para construção de casa própria, o modelo indicado é de restituição parcial: paga-se IVA a 23% e pede-se devolução de 17%, com prazo de decisão/reembolso apontado de 150 dias.

6) IMT: agravamento para não residentes (com exceções)

Propõe-se uma taxa única de IMT de 7,5% para não residentes na compra de habitação, com exceções, nomeadamente:

• se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos;
• e/ou se o imóvel for destinado a arrendamento a preços moderados, mediante condições.

7) Urbanismo e transações: “simplex” de licenciamento e reforço de deveres informativos

Do lado procedimental e de segurança jurídica:

• alterações ao RJUE e à reabilitação urbana para encurtar prazos (substituindo prazos globais por prazos intercalares ajustados à complexidade) e introdução de autoliquidação de taxas urbanísticas por fases;
• maior responsabilização dos promotores em comunicações prévias, com um modelo mais centrado em fiscalização municipal a posteriori;
• nos contratos de compra e venda, passa a ser proposta a obrigação de indicar a existência (ou não) de “título urbanístico”; a omissão pode abrir a porta à anulabilidade do negócio, reforçando a tutela do comprador.

8) Agenda anunciada para 2026

O Governo admite ainda novos diplomas a apresentar no início de 2026, com foco em:

• regulação da mediação imobiliária;
• maior equilíbrio entre senhorios e inquilinos, incluindo agilização de despejos;
• alterações relativas a heranças indivisas envolvendo imóveis.