Com o objetivo de garantir a sustentabilidade, qualidade e competitividade do turismo, eliminando a clandestinidade e a concorrência desleal vivida no seio deste setor, de modo que o ambiente de negócio seja mais atrativo para potenciar o turismo de Cabo Verde, em suma de forma a proceder à consolidação de Cabo Verde enquanto destino turístico de acolhimento, procedeu-se à criação do Decreto – Lei nº 45/2022 (DL).

O Decreto-Lei entrou em vigor no dia 8 de outubro de 2022, sendo que o mesmo vem estabelecer o regime jurídico de instalação gestão e funcionamento de empreendimentos turísticos de alojamento.

O presente diploma legal, permite que os agentes turísticos e os prestadores de serviços turísticos façam uso da expressão Morabeza – palavra típica do crioulo cabo-verdiano – como uma ferramenta de aproximação dos turistas, e para demonstrar a amabilidade e hospitalidade das comunidades cabo-verdianas.

De acordo com este DL, toda ação e/ou iniciativa, promovida pelos agentes turísticos, seja de receber, hospedar ou qualquer outra forma que demonstre hospitalidade, deve ser equilibrada de modo que a cultura, a língua os hábitos e as tradições das comunidades de acolhimento e dos turistas possam ser respeitados.

Segundo o mesmo, toda ação ou iniciativa desta natureza deve ser exercida em harmonia com o direito de descanso, bem-estar e elevação da qualidade de vida das comunidades acolhedoras do turismo.

Quanto aos direitos dos turistas, devem ser protegidos de toda informação e publicidade enganosa, além do direito de receber do empreendimento turístico de alojamento, de forma prévia, a informação objetiva, fiável e compreensível, sobre a contratação dos serviços que oferecem, assim como os preços finais, ao passo que, como dever, lhes são exigidos o cumprimento das regras de respeito, educação, convivência, indumentária e higiene para que possam usar adequadamente os estabelecimentos e serviços turísticos, além do dever de respeitar as tradições e práticas sociais das pessoas nas comunidades de acolhimento.

Do seu preceito consta que, toda atividade turística que promova o trabalho infantil a exploração sexual e de um modo geral qualquer forma de exploração do ser humano, é proibida, o que demonstra um claro superior interesse e respeito pelos direitos humanos.

Constata-se ainda que, toda e qualquer forma de promoção, tolerância a qualquer forma de discriminação por razão de raça, sexo, género, convicção religiosa e ideológica, idade e orientação sexual é também proibida, sob pena de responsabilidade contraordenacional, criminal ou civil, conforme o caso.

De igual modo, impõe a proibição da recusa do acesso aos empreendimentos turísticos com base nos motivos listados supra, entre outros. 

Encontra-se previsto também neste DL a necessidade de cada projeto de alojamento turístico ter uma declaração de interesse para o turismo, como forma de reconhecer a sua importância, pois esta declaração é a primeira etapa processual de licenciamento da atividade. Sendo que a instalação desses empreendimentos turísticos é precedida da emissão de uma licença de instalação turística.

Este DL procede à classificação por categorias desses empreendimentos turísticos, com o objetivo de atribuir, confirmar ou alterar a tipologia, e quando aplicável, o grupo e a categoria dos mesmos.

Em termos de fiscalização, incumbe às autoridades competentes do turismo, ambiente, autarquias locais e do património cultural, a fiscalização do cumprimento desta legislação.

As contraordenações previstas no presente diploma são punidas com coimas que pode chegar até 300.000$00 (trezentos mil escudos), caso o infrator seja uma pessoa singular, ou até 1.000.000$00 (um milhão de escudos), caso seja uma pessoa coletiva, além da possibilidade da aplicação de algumas sanções acessórias.

O Decreto-lei em causa veio revogar o decreto-lei n.º 35/2014 de 17 de julho, que estabelece o Regime de Exercício da Atividade Turística em Espaço ou Zona Rural, e o Decreto-regulamentar n.º 4/94 de 14 de março, que regula aspetos sobre a Instalação dos Estabelecimentos Hoteleiros, Classificação, Abertura, Disciplina e Funcionamento.

O atual contexto económico está a interferir com o mercado do arrendamento. Se até aqui, por regra, as partes não perdiam muito tempo na negociação do regime a aplicar ao aumento de rendas, remetendo a questão para a aplicação dos coeficientes de atualização vigentes, por certo que esta prática estará em vias de ser revista.

Com efeito, o senhorio e o inquilino podem estipular, por escrito, a possibilidade de as rendas contratualizadas serem atualizadas, estabelecendo, por acordo, o regime de tal atualização.

Na falta de estipulação, o que até aqui sempre foi a regra, ao aumento de rendas aplica-se o regime supletivo previsto no artigo 1077.º do Código Civil. De acordo com este regime, a renda pode ser atualizada anualmente, conforme os coeficientes de atualização vigentes.

A primeira atualização da renda pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior. Para o efeito, o senhorio terá de comunicar, por escrito (por carta registada com aviso de receção ou entregue em mão, com protocolo de receção) e com a antecedência mínima de 30 dias antes do pagamento da nova renda, o coeficiente de atualização e nova renda dele resultante.

O coeficiente de atualização das rendas é apurado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) anualmente e publicado no Diário da República, até 30 de outubro de cada ano, para poder ser aplicado desde o início do ano seguinte.

Para o ano de 2023, a Lei 19/2022, de 21 de outubro, para combater o ciclo inflacionista e a perda do poder de compra, impôs a atualização das rendas no coeficiente 1,02 (2%), determinando a não aplicação do coeficiente de atualização das rendas previsto no artigo 24.º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o NRAU, segundo o qual o coeficiente de atualização anual das rendas é o resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e, de acordo com valores disponíveis à data de 31 de agosto, apontaria para um aumento de rendas na ordem dos 5,43%.

Desta forma, se as partes não tiverem estabelecido outro regime, o coeficiente de atualização das rendas dos diversos tipos de arrendamento urbano (habitação, em regime de renda livre, condicionada ou apoiada, comércio, indústria, exercício de profissão liberal e outros fins não habitacionais) e rural, para vigorar no ano civil de 2023, será de 2%. Os senhorios que não tenham atualizado rendas em 2022, poderão adicionar ao coeficiente de 2% previsto para 2023, o coeficiente de 0,43% referente ao ano 2022.

A limitação ao aumento das rendas imposta pelo Governo aplica-se a todos os inquilinos com contratos celebrados até dezembro de 2022 e desde que as partes não tenham convencionado outro regime.

Deste modo, se é proprietário e se pretender ter retorno efetivo no mercado do arrendamento ou mitigar a depreciação de investimentos imobiliários efetuados, sugerimos que após dezembro de 2022, nos contratos que celebre, escolha e aplique o regime que pretende aplicar à atualização das rendas, afastando a aplicação do regime supletivo do coeficiente atualizado ao índice de preços do INE, faculdade que a lei confere. Deste modo, evitará deixar a atualização de rendas à mercê da conjuntura económica e do risco do maior ou menor intervencionismo do poder político no mercado do arrendamento.

Recente entrada em vigor do D.L. nº80-A/22 de 25.11 – Medidas destinadas a mitigar os efeitos do incremento dos indexantes de referência de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente.

O Governo português considerou necessário robustecer os mecanismos preventivos das instituições de crédito dado o aumento das taxas de juro que se está a verificar, por forma a antecipar qualquer risco ou situação de incumprimento que possa decorrer do agravamento da taxa de esforço, obrigando tais instituições a implementar uma rotina específica para avaliar este efeito.

Assim, quando detete um agravamento significativo da taxa de esforço ou de uma taxa de esforço significativa dos mutuários nos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, em resultado da variação do indexante de referência, as instituições aplicam, com as necessárias adaptações, o regime já anteriormente previsto no Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de outubro (PARI), na sua redação atual, procedendo à avaliação do efeito na capacidade financeira dos mutuários tendo em vista aferir da existência de risco de incumprimento e, mediante a verificação das restantes condições definidas no referido decreto-lei, à apresentação de propostas adequadas à situação do mutuário, que podem incluir, por exemplo, um alargamento provisório do prazo de cumprimento do empréstimo ou renegociação do mesmo.

Quais são os contratos de crédito habitação abrangidos pelo novo diploma?
Nem todos os créditos à habitação estão abrangidos. Os empréstimos da casa que podem ser renegociados, segundo o diploma, devem cumprir as seguintes características:

• Contratos de crédito à habitação para compra de casa própria e permanente;
• Empréstimo de taxa variável e indexado à Euribor;
• Créditos habitação até aos 300 mil euros do capital em dívida.

Uma vez que a maioria dos créditos à habitação em Portugal são de taxa variável, este diploma inclui a “quase totalidade” dos contratos. Mas, note-se, que ficam de fora destes apoios os créditos à habitação de taxa fixa, contratados para adquirir uma segunda habitação e ainda os créditos ao consumo.

Para possibilitar a obtenção de melhores condições pelos mutuários, promovendo simultaneamente a concorrência no setor bancário, procede-se ainda à suspensão temporária da exigibilidade da comissão de reembolso antecipado para os contratos de crédito à habitação a taxa variável, diminuindo o custo da decisão da transferência de crédito para outra instituição ou para a realização de reembolsos parciais utilizando a poupança acumulada.