Contratos de arrendamento, em Portugal: mudança de paradigma na fixação do regime de atualização das rendas?

O atual contexto económico está a interferir com o mercado do arrendamento. Se até aqui, por regra, as partes não perdiam muito tempo na negociação do regime a aplicar ao aumento de rendas, remetendo a questão para a aplicação dos coeficientes de atualização vigentes, por certo que esta prática estará em vias de ser revista.

Com efeito, o senhorio e o inquilino podem estipular, por escrito, a possibilidade de as rendas contratualizadas serem atualizadas, estabelecendo, por acordo, o regime de tal atualização.

Na falta de estipulação, o que até aqui sempre foi a regra, ao aumento de rendas aplica-se o regime supletivo previsto no artigo 1077.º do Código Civil. De acordo com este regime, a renda pode ser atualizada anualmente, conforme os coeficientes de atualização vigentes.

A primeira atualização da renda pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior. Para o efeito, o senhorio terá de comunicar, por escrito (por carta registada com aviso de receção ou entregue em mão, com protocolo de receção) e com a antecedência mínima de 30 dias antes do pagamento da nova renda, o coeficiente de atualização e nova renda dele resultante.

O coeficiente de atualização das rendas é apurado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) anualmente e publicado no Diário da República, até 30 de outubro de cada ano, para poder ser aplicado desde o início do ano seguinte.

Para o ano de 2023, a Lei 19/2022, de 21 de outubro, para combater o ciclo inflacionista e a perda do poder de compra, impôs a atualização das rendas no coeficiente 1,02 (2%), determinando a não aplicação do coeficiente de atualização das rendas previsto no artigo 24.º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o NRAU, segundo o qual o coeficiente de atualização anual das rendas é o resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e, de acordo com valores disponíveis à data de 31 de agosto, apontaria para um aumento de rendas na ordem dos 5,43%.

Desta forma, se as partes não tiverem estabelecido outro regime, o coeficiente de atualização das rendas dos diversos tipos de arrendamento urbano (habitação, em regime de renda livre, condicionada ou apoiada, comércio, indústria, exercício de profissão liberal e outros fins não habitacionais) e rural, para vigorar no ano civil de 2023, será de 2%. Os senhorios que não tenham atualizado rendas em 2022, poderão adicionar ao coeficiente de 2% previsto para 2023, o coeficiente de 0,43% referente ao ano 2022.

A limitação ao aumento das rendas imposta pelo Governo aplica-se a todos os inquilinos com contratos celebrados até dezembro de 2022 e desde que as partes não tenham convencionado outro regime.

Deste modo, se é proprietário e se pretender ter retorno efetivo no mercado do arrendamento ou mitigar a depreciação de investimentos imobiliários efetuados, sugerimos que após dezembro de 2022, nos contratos que celebre, escolha e aplique o regime que pretende aplicar à atualização das rendas, afastando a aplicação do regime supletivo do coeficiente atualizado ao índice de preços do INE, faculdade que a lei confere. Deste modo, evitará deixar a atualização de rendas à mercê da conjuntura económica e do risco do maior ou menor intervencionismo do poder político no mercado do arrendamento.