Conhece as alterações ao Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (RMAL) que estão em vigor desde 6 de dezembro de 2025? As alterações, promovidas pelo Aviso n.º 29926-A/2025/2, de 5 de dezembro, representam importante reforma para o setor. Apresentamos abaixo as principais mudanças a ter em conta:

1. Áreas de Contenção na cidade de Lisboa

A alteração ao RMAL implementou um sistema de monitorização mensal que opera em três escalas sobrepostas: concelho, freguesia e bairro.

Contenção Absoluta (Rácio ≥ 10%): nestas zonas, o bloqueio a novos registos é quase total. Nestas áreas, a prioridade municipal é a salvaguarda do uso habitacional, impedindo qualquer incremento da oferta de AL.

Contenção Relativa (Rácio entre 5% e 10%): nestas zonas a regra é a interdição, mas admite-se a concessão de novos títulos em situações de exceção estrita. Estas exceções estão geralmente vinculadas a operações de reabilitação urbana de edifícios em estado de conservação “Péssimo” ou “Mau”, ou à modalidade de “quartos” na residência permanente do titular.

2. Novos registos de AL em áreas de contenção

Para a atribuição de novos registos de AL, o RMAL distingue consoante a área seja de contenção absoluta ou relativa:

Contenção absoluta:

Não são admitidos novos registos, salvo autorização excecional da Câmara Municipal de Lisboa quando digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos e quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação.

Contenção relativa:

Novos registos dependem igualmente de autorização excecional, bastando verificar-se uma das condições acima.
Admite-se ainda registo na modalidade “quarto” em imóveis T2 ou superiores, se forem residência permanente do titular (com domicílio fiscal há mais de três anos), com os seguintes limites:

• T2: 1 unidade de AL;
• Superior a T2: até 2 unidades de AL.

Prazos:

A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção é conferida por um prazo de cinco anos, não renovável enquanto se mantiver a classificação de área de contenção.

A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção relativa na modalidade “quarto” é conferida pelo prazo de um ano, renovável por períodos sucessivos, desde que se verifique a manutenção do cumprimento dos requisitos respetivos.

3. Restrições à Transmissibilidade

Nas zonas de contenção, a transmissão da titularidade do registo (seja por venda do imóvel ou cessão da exploração) nas modalidades de “moradia” ou “apartamento” implica a caducidade do título. O novo adquirente não “herda” o direito de exploração, tendo de submeter um novo pedido que será avaliado à luz dos rácios de contenção do momento – o que, na prática, pode significar a impossibilidade de manter a atividade de AL após a venda.

4. Suspensão da exploração para arrendamento habitacional

O alteração introduz ao RMAL uma flexibilidade: a possibilidade de suspender a atividade de AL por um período de até 5 anos para converter o imóvel em arrendamento urbano.
Mas atenção: a reativação do AL finda a suspensão está condicionada à existência de “vagas” nos rácios de contenção da zona à data do pedido de retoma. Se a zona estiver em contenção absoluta no futuro, o proprietário poderá entrar numa lista de espera.

5. Reforço do Poder dos Condomínios e Fiscalização

A convivência entre turistas e residentes ganha novos contornos legais. O RMAL estabelece que o Município deve decidir sobre pedidos de cancelamento de registos apresentados por condomínios (devido a perturbações reiteradas) num prazo máximo de 90 dias. Além disso, a instrução de novos processos de registo passa a exigir a apresentação do regulamento do condomínio, garantindo que a atividade está em conformidade com as regras internas do edifício.