1. Pacote fiscal da habitação: em que ponto estamos?

O Parlamento concluiu a votação, na especialidade e em votação final global, da Proposta de Lei n.º 47/XVII/1, que autoriza o Governo a aprovar um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinadas a incentivar a oferta de habitação.
O diploma segue agora para promulgação presidencial, prevendo-se a sua entrada em vigor nos próximos meses.

Mais do que um simples ajustamento técnico, o pacote redesenha responsabilidades entre promotores e adquirentes, introduz novos incentivos fiscais ao arrendamento e clarifica o regime de IVA aplicável à construção e reabilitação habitacional.

2. IVA reduzido na construção e reabilitação: benefício sob condição

Uma das ideias centrais do pacote é a aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) a determinadas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para:

• Venda a “preço moderado” para habitação própria e permanente; ou
• Arrendamento habitacional a “renda moderada”.

O adquirente que beneficie do IVA reduzido deve afetar o imóvel a habitação própria e permanente e manter essa afetação por um período mínimo de 12 meses.
Se estas condições não forem cumpridas, aplica-se um agravamento de IMT em 10 pontos percentuais e, no caso de construção de habitação própria e permanente, o adquirente pode perder o benefício de restituição parcial do IVA suportado na empreitada.
São admitidas exceções quando a perda da afetação decorre de circunstâncias excecionais, designadamente alteração da composição do agregado familiar (casamento, união de facto, dissolução da relação, aumento de dependentes, entre outras situações similares apreciadas casuisticamente).

Em paralelo, os promotores deixam de ser penalizados se, após a venda, o adquirente não cumprir o destino habitacional, desde que o preço de venda respeite o limite de “preço moderado” e não seja manifesto que o imóvel nunca teve intenção séria de ser usado como habitação própria e permanente do adquirente.
Na prática, reforça-se um regime “amigo do investidor”, reduzindo o risco fiscal a jusante para promotores e transferindo para o adquirente a obrigação de garantir a utilização adequada do imóvel.

3. Aplicação no tempo da taxa reduzida de IVA e da restituição parcial de IVA

O texto final da Proposta de Lei detalha de forma mais rigorosa a aplicação no tempo da taxa reduzida de IVA e da restituição parcial de IVA:

• Âmbito temporal das empreitadas: a iniciativa procedimental (pedido de licenciamento, comunicação prévia ou comunicação de início de trabalhos, conforme o tipo de obra) deve ocorrer entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
• Exigibilidade do IVA: o IVA das respetivas faturas deve ser exigível até 31 de dezembro de 2032.

4. Mais-valias imobiliárias em IRS: maior flexibilidade no reinvestimento

O regime de isenção de tributação em IRS dos ganhos obtidos na transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente é ajustado para acomodar situações em que o reinvestimento não se concretiza por motivos alheios ao contribuinte.

Passam a ser expressamente abrangidos casos em que, por facto superveniente (por exemplo, litígio sobre o imóvel ou impossibilidade de cumprimento do contrato), o contribuinte fica impedido de concluir a aquisição.

Nestes casos, pode admitir-se a suspensão ou prorrogação do prazo legal de reinvestimento ou a manutenção da isenção de tributação das mais-valias, desde que se demonstre que o incumprimento não é imputável ao sujeito passivo.

5. Arrendamento habitacional: nova fiscalidade do rendimento predial

O pacote fiscal aprofunda o tratamento favorável ao arrendamento habitacional, com impacto tanto em IRS como em IRC.

• Taxa reduzida de IRS (tributação autónoma):
  Aplicação de uma taxa de 10% sobre rendimentos prediais (arrendamento e subarrendamento habitacional) obtidos até ao final de 2029, desde que as rendas mensais não excedam 2.300 €.
• Enquadramento em IRS/IRC:
  Para entidades sujeitas a IRC, estes rendimentos são considerados apenas em 50% para efeitos de tributação.
  Alarga-se este tratamento favorável a sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada que enquadrem estes rendimentos na categoria B, aproximando o regime de quem desenvolve profissionalmente atividade de arrendamento ao das sociedades.
• Retenção na fonte:
  Prevê-se a redução da retenção na fonte para 10% quando a entidade pagadora disponha (ou deva dispor) de contabilidade organizada e esteja obrigada a efetuar retenção sobre rendimentos da categoria F.

Em termos práticos, o regime distingue claramente entre os particulares que encaram o arrendamento como complemento de rendimento e os operadores profissionais (pessoas singulares com contabilidade organizada e pessoas coletivas), para quem o pacote cria um conjunto de incentivos coerentes à profissionalização da gestão de imóveis.