O Decreto‑Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procede à 21.ª alteração ao RJUE (Decreto‑Lei n.º 555/99) e ajusta a reforma de licenciamentos do Decreto‑Lei n.º 10/2024, no quadro do SIMPLEX. O objetivo declarado é corrigir dificuldades de aplicação prática, reforçando a simplificação sem sacrificar segurança jurídica nem a proteção dos interesses públicos e privados, em particular no contexto da política de habitação.

O diploma republica integralmente o RJUE e assenta na autorização legislativa conferida pela Lei n.º 9‑B/2026, que já antecipava a revisão do regime de licenciamento urbanístico e da reabilitação urbana.

1. Comunicação prévia como regra nas áreas com parâmetros definidos

O Governo assume que a comunicação prévia já não funcionava como verdadeiro controlo prévio e passa a tratá‑la como mecanismo assente na assunção de responsabilidade do interessado, com controlo sucessivo pelos municípios.

Assim, nas áreas em que os parâmetros urbanísticos estejam efetivamente definidos (planos de pormenor, unidades de execução, operações de loteamento), a regra passa a ser a comunicação prévia para loteamentos, obras de urbanização e obras de construção/alteração/ampliação, reservando o licenciamento para situações “restantes” ou sensíveis (património, servidões, etc.).

Mantém‑se um controlo sucessivo municipal, com prazo de um ano para apreciação da conformidade legal e regulamentar dos elementos instrutórios da comunicação prévia (sem prejuízo da fiscalização a todo o tempo).

2. Procedimentos e prazos: saneamento, deferimento tácito e audiência prévia

O novo regime reforça a fase de saneamento e apreciação liminar: o presidente da câmara dispõe de 20 dias para decidir sobre aperfeiçoamentos, rejeições liminares, extinção do procedimento (se o tipo de controlo for outro) ou prorrogação dos prazos de decisão nos casos complexos. Findo esse prazo, considera‑se o pedido corretamente instruído.

São fixados prazos máximos claros para:

• Informação prévia (15 ou 45/30 dias, consoante o tipo de pedido), com possibilidade de deferimento tácito.
• Apreciação do projeto de arquitetura (30 dias, prorrogável uma vez em casos complexos).
• Decisão sobre o licenciamento (20 dias para certas obras de edificação, 30 dias para urbanização/remodelação, 45 dias para loteamento), sob pena de deferimento tácito.

A audiência prévia é racionalizada: admite‑se apenas uma entrega de alterações ao projeto, e apenas quando visem corrigir desconformidades detetadas; no licenciamento de determinadas obras não é admitida alteração de projeto em audiência, apenas junção de elementos em falta.

3. Clarificação de conceitos e ampliação de isenções

São clarificados conceitos estruturantes:

• Edificação passa a abranger qualquer construção incorporada no território com caráter de permanência, independentemente do sistema construtivo.
• As obras de reconstrução são redefinidas como reconstituição do “último antecedente válido”, com manutenção da composição formal de todas as fachadas e cobertura, permitindo apenas correções construtivas necessárias à segurança e salubridade.
• As obras de ampliação passam a abranger expressamente qualquer aumento de área, altura ou volume.

Com base nesta clarificação, as obras de reconstrução passam a estar isentas de licença e comunicação prévia, por corresponderem a uma mera reposição da situação anterior – regra que se estende a imóveis em zonas de proteção de imóveis classificados, salvaguardando pareceres específicos quando exigidos por legislação de património.

É ainda classificada como obra de escassa relevância urbanística a substituição de caixilharias por outras energeticamente mais eficientes, desde que se mantenham geometria e acabamento exterior idênticos, incluindo em zonas de proteção de imóveis classificados.

4. Títulos urbanísticos e impacto nas transações imobiliárias

É criado um regime detalhado de “títulos urbanísticos” (licença, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo), assente em modelos normalizados aprovados por portaria:

• A licença é titulada pelo requerimento‑modelo (com síntese da operação), comprovativo de pagamento de taxas/encargos e notificação de deferimento ou comprovativo de submissão em caso de deferimento tácito.
• A comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo são tituladas pelo respetivo modelo e comprovativo de pagamento das taxas/encargos.

Nas transmissões de prédios urbanos (terreno para construção, edifícios construídos ou em construção, frações), passa a ser obrigatório que o conservador, notário, advogado ou solicitador refiram no título:

1. existência do título urbanístico;
2. declaração do transmitente de que dispõe de título; ou
3. declaração de que não dispõe de título, sob pena de anulabilidade do negócio.

5. Utilização e alteração de uso: fim da “licença de utilização” clássica

É repristinado e reformulado o artigo 62.º do RJUE, clarificando que a utilização de edifícios ou frações na sequência de obras só pode ocorrer após conclusão das mesmas e verificação da conformidade com projetos aprovados/comunicados e normas de usos admissíveis.

A antiga “licença de utilização” é substituída por dois mecanismos:

• Comunicação prévia de utilização/alteração de uso (art. 62.º‑A), quando a utilização é precedida de obra sujeita a licença/comunicação ou isenta com base em informação prévia favorável. Neste caso, a utilização pode iniciar‑se imediatamente após submissão dos elementos exigidos, ficando sujeita a controlo sucessivo.
• Comunicação prévia com prazo (art. 62.º‑B), quando a utilização/alteração de uso não foi precedida de obra titulada. O edifício ou fração pode ser utilizado após 10 dias, salvo despacho de rejeição ou determinação de vistoria.

Estas comunicações podem implicar cedências e outros encargos se, pela sua natureza, forem qualificadas em regulamento municipal como operações de impacte relevante ou semelhante a loteamento.

6. Cedências, habitação pública e arrendamento acessível

O regime de cedência de áreas e compensações é ajustado, em particular quando está em causa habitação pública, habitação de custos controlados ou arrendamento acessível:

• As parcelas a ceder para habitação pública, custos controlados ou arrendamento acessível integram o domínio privado do município, podendo este definir requisitos de admissibilidade em regulamento municipal.
• Se o promotor afetar diretamente lotes ou parcelas à construção de habitação de custos controlados ou para arrendamento acessível, essas áreas contam para o cumprimento dos parâmetros de dimensionamento, sem gerar cedência ou compensação adicional.

O RJRU (Decreto‑Lei n.º 307/2009) é alinhado com este modelo, permitindo que regulamentos municipais definam regimes especiais de cálculo de compensações pela não cedência de áreas para habitação pública/custos controlados/arrendamento acessível.

7. Nulidades, caducidades e contraordenações

O regime de nulidade das licenças e decisões de informação prévia é concentrado e associado a um prazo de 3 anos para:

• O órgão administrativo declarar a nulidade;
• O Ministério Público, bem como a ação popular, intentarem ação de declaração de nulidade;

salvaguardando os casos em que os factos constituam crime (prazo alargado à prescrição penal) e exceções para monumentos nacionais.

No plano contraordenacional:

• É reintroduzida (ajustada) a contraordenação pela realização de operações urbanísticas sem título (licença/comunicação/informação prévia com os efeitos do art. 17.º, n.º 2), bem como pela falta de informação prévia sobre início de trabalhos e falta de envio de comprovativo de pagamento de taxas.
• É criado o artigo 99.º‑A, que sistematiza o regime das contraordenações urbanísticas, remetendo subsidiariamente para o regime geral.
• As falsas declarações dos técnicos em termos de responsabilidade ou livro de obra passam a ser expressamente qualificadas como crime de falsificação de documentos, remetendo para o artigo 256.º do Código Penal.
• O artigo 100.º‑A reforça a responsabilidade solidária de promotores, donos da obra, empreiteiros, diretores de obra e fiscalização quando as operações são realizadas sem título ou em desconformidade com o mesmo.

8. Digitalização e SILUC

A tramitação dos procedimentos passa a ser obrigatoriamente desmaterializada, através de plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos, com interoperabilidade com sistemas municipais, proibindo‑se a criação de fases ou formalidades adicionais pelos regulamentos locais.

Até à futura codificação das normas técnicas de construção, é assumido o SILUC – Sistema de Informação sobre Legislação do Urbanismo e da Construção como base oficial para publicitação das disposições legais e regulamentares a observar pelos técnicos.

9. Aplicação no tempo

O decreto‑lei aplica‑se:

• Aos procedimentos iniciados após a sua entrada em vigor;
• E também aos procedimentos já em curso que ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar, permitindo aos interessados adaptar a iniciativa ao novo regime.

Entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da publicação, ou seja, no início de agosto de 2026, mantendo‑se em vigor, até lá, o regime atual com as alterações de 2024.

10. Impactos práticos

Para promotores, investidores e municípios, o diploma obriga a:

1. Rever regulamentos municipais para os alinhar com as novas balizas (sob pena de nulidade de normas regulamentares ultra vires).
2. Recalibrar estratégias de licenciamento vs comunicação prévia, em especial em zonas com parâmetros definidos, tirando partido da maior celeridade mas com maior responsabilidade técnica.
3. Ajustar práticas contratuais e de due diligence em transações imobiliárias, incorporando a verificação sistemática do título urbanístico como elemento central de segurança jurídica.