Como é do conhecimento público, o Presidente da República vetou o conjunto de diplomas do “Programa Mais Habitação”.

Mas o Partido Socialista já fez saber que não vai promover alterações ao texto dos diplomas e que fará aprovar os mesmos, agora em setembro. Com o recomeço dos trabalhos parlamentares, tudo parecia indicar que o diploma ia entrar em vigor em meados de setembro. Não obstante, como se a polémica instalada não fosse bastante, o Presidente da República veio relembrar que o decreto regulamentar ainda vão ser algo da sua análise, dado que a lei não se pode aplicar em muitas das suas vertentes sem o referido decreto regulamentar.

Revisitemos os principais pontos do novo regime:

• Limites às novas rendas

Por um período transitório de sete anos, os novos contratos de arrendamento de imóveis que tenham estado no mercado nos últimos 5 anos ficam sujeitos a um teto máximo de 2%. O referido limite aplica-se quando a nova proposta do senhorio exceda os montantes máximos por tipologia previstos no programa de arrendamento acessível. Em Lisboa, o limite previsto para um T1 é de 900 euros, para um T2 de 1.150 euros e para um T3 de 1.375 euros.

• Rendas antigas congeladas

As rendas anteriores a 1990 vão ficar congeladas para sempre e não transitam para o Novo Regime de Arrendamento Urbano. Os senhorios ficarão isentos do pagamento de IMI e IRS e haverá uma compensação por parte do Estado que ainda não foi definida.

• Arrendamento forçado

O arrendamento forçado será aplicado de forma “excecional” e “supletiva” por parte das autarquias que assim o entendam relativamente aos imóveis que sejam considerados devolutos há mais de 2 anos e com IMI agravado. O proprietário conta com 90 dias para responder à intimação do município para fazer obras ou dar uso à fração.

• Alojamento Local

O diploma prevê que a par da suspensão de novos registos nas zonas do litoral, a atividade nas zonas de contenção fica sujeita a uma contribuição extraordinária de 15%. Contribuição que recai apenas sobre apartamentos e exclui moradias e prédios inteiros dedicados a AL, independentemente de terem atividade ou não.

Outra novidade passa por exigir aos novos ALs em prédio de habitação a aprovação prévia dos mesmos pelo condomínio, já não sendo suficiente para o efeito a licença camarária.

• Incentivos ao arrendamento

A nível de incentivos fiscais para o arrendamento, baixa-se de 28% para 25% a taxa que se aplica aos rendimentos prediais, e preveem-se reduções proporcionais à duração dos contratos. Por ex. os contratos entre 5 e 10 anos serão tributados à taxa de 23% e entre 10 a 20 anos a 14%. Os senhorios vão também passar a poder deduzir os seguros de renda em sede de IRS.

• Arrendar ao Estado

O diploma também prevê que o Estado e autarquias arrendem imóveis a privados para depois os subarrendarem aos agregados cuja taxa de esforço seja superior a 35% e cujos rendimentos não ultrapassem o 6º escalão de IRS, ou seja, até 38.632 euros, em 2023. O programa será operacionalizado pelo IHRU e pelo Estado e contará, ao que tudo indica, com a participação de mediadoras imobiliárias. O governo prevê uma despesa de €2,8 milhões até 2030.

• Reforço do Porta 65

O programa Mais Habitação vai reforçar o Programa Porta 65 de subsídio de renda aos jovens até 35 anos, que passa a ter candidatura contínua a longo do ano em vez das atuais 3 candidaturas anuais. Está prevista a criação da Porta 65+, sem limite de idade e para pessoas com quebra de rendimentos superiores a 20%.

• Fim dos vistos GOLD

O Mais Habitação acaba com o regime geral dos Visto Gold, sem prejuízo da admissibilidade de autorizações de residência para investimento nos termos do regime geral constante da lei dos Estrangeiros, mas expurgadas de qualquer relação com imobiliário.

Os processos entregues até de fevereiro de 2023 continuam a ser apreciados à luz da lei ainda em vigor.

Teresa Boino, advogada e membro OneLegal.